A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) a 2005. évi CXXXII. törvény 2006. március 31. napjától hatályos rendelkezéseivel módosításra került. A Lakástörvény módosításának célja elsősorban az önkormányzatok tulajdonosi joggyakorlását segítő helyi szabályok kialakítása. Ezeken túlmenően a módosító törvény a Lakástörvény hatálybalépése óta eltelt több mint 10 év alatt bekövetkezett társadalmi-gazdasági változásokhoz igazodó új szabályokat, valamint szükséges további módosításokat, illetve hatályon kívül helyező rendelkezéseket tartalmaz.
A Lakástörvény felhatalmazása alapján alkotta meg a Fővárosi Közgyűlés a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában lévő önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről, valamint a Fővárosi Önkormányzatot megillető bérlőkiválasztási jogok hasznosításának szabályairól szóló 19/1998. (IV. 15.) Főv. Kgy. rendeletet. A jogszabályi változások, a gyakorlati alkalmazás során szerzett tapasztalatok, a felmerült szabályozási és kisebb szövegpontosítási igények, valamint a lakbéremelés szükségessége miatt e rendelet a hatálybalépése óta eltelt időszakban már többször módosításra került. A Lakástörvény önkormányzati lakásokra vonatkozó új rendelkezései miatt ugyanakkor a rendelet több szakasza módosításra, átdolgozásra illetve kiegészítésre szorul, és van olyan rendelkezése is, amelynek hatályon kívül helyezése vált szükségessé. Mindezek oly mértékben érintik a rendeletet, hogy jogtechnikai okokból új jogszabály megalkotása indokolt.
Az 1. §-hoz
A rendelet hatályáról rendelkezik.
A 2. §-hoz
A bérbeadás általános szabályairól rendelkezik. A Lakástörvényben kapott felhatalmazással élve rögzítésre kerül a bérlő azon kötelezettsége, hogy életvitelszerűen lakjon a lakásban. Szabályozza továbbá a lakás leadásának, cseréjének alapvető feltételeit is.
A 3-4. §-hoz
Bérbeadási módok szerint szociális helyzet alapján, illetve nem szociális helyzet alapján - költségelven, vagy piaci alapon - történő bérbeadást különböztet meg. A bérbeadás valamely bérbeadási mód szerint, a rendeletben meghatározott különböző jogcímeken történhet. Piaci alapon azonban csak pályázat elnyerésének jogcímén történhet a bérbeadás.
Az 5. §-hoz
A szociális helyzet alapján történő bérbeadás feltételeiről egyrészt a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetének, a családlétszámhoz igazodó lakásnagyságnak meghatározásáról és évente történő felülvizsgálatáról rendelkezik.
A 6. §-hoz
A szolgálati jelleggel bérbeadott lakások tekintetében a rendelet meghatározza, hogy mely lakások, kinek adhatók bérbe szolgálati jelleggel, valamint azt, hogy milyen eljárást kell követni a kérelmek elbírálásánál.
A 7-8. §-hoz
Szabályozza, hogy nyugdíjasházi lakás kinek, mely feltételek fennállása esetén adható bérbe. Rögzíti továbbá a nyugdíjasházba történő befogadást, valamint a szerződés megszűnése esetén követendő eljárást.
A 9-12. §-hoz
A pályázati eljárás, valamint a pályázat útján történő bérbeadás általános szabályait tartalmazza. A pályáztatás konkrét feltételeit, a bérbeadás módját valamennyi, pályázattal hasznosított lakás esetében a Szociálpolitikai és Lakásügyi Bizottság határozza meg. Általános szabály, hogy a pályázati eljárás keretében bérbe adott lakásra a bérleti szerződés 5 évre szól, mely a rendeletben meghatározott feltételek szerint egy ízben, legfeljebb további öt évre meghosszabbítható.
A 13. §-hoz
A Lakástörvény módosítása a lakáscserére vonatkozó rendelkezéseket nagymértékben pontosítja és egészíti ki, meghatározva a csere eljárási szabályait is. A lakáscserére vonatkozó eljárási szabályokat - a lakásmaffia-tevékenység visszaszorítása érdekében - valamennyi önkormányzati bérbeadó szervnek és személynek alkalmaznia kell a törvény alapján, helyi rendeleti szabályozás nélkül.
A 14. §-hoz
A bérlő halála esetén a bérleti jogviszony folytatásának eseteit szabályozza a Lakástörvény vonatkozó rendelkezéseire utalással.
A 15. §-hoz
A bérlőkiválasztási jog mint vagyoni értékű jog hasznosításának szabályait rögzíti, és meghatározza a döntési kompetenciákat is.
A 16. §-hoz
A volt bérlő jogcím nélküli lakáshasználó részére, díjhátraléka rendezését követően, az általa lakott lakás bérbeadását szabályozza.
A 17-19. §-hoz
Bérlőtársi szerződés kötésének feltételei, a lakásba történő befogadás, valamint a lakás albérletbe adásának szabályai kerültek rögzítésre. A szabályozás egyrészt illeszkedik a Lakástörvény szabályaihoz, ezen túlmenően pedig az élettárs befogadásának feltételeit, a nyugdíjasházba való befogadásra vonatkozó további tiltó rendelkezéseket is rögzíti.
A 20-25. §-hoz
A Lakástörvény önkormányzati bérlakásrendszert érintő legfontosabb módosítása a bérbeadás módja alapján megállapítandó lakbérmértékek kialakítása. A módosító törvény szerint önkormányzati lakást bérbe lehet adni szociális helyzet alapján szociális lakbérmérték alkalmazásával, valamint nem szociális helyzet alapján költségelvű, vagy piaci lakbérrel. A törvény keretei között kidolgozásra kerültek a szociális, a költségelvű, valamint a piaci lakbérmegállapítás elvei és az ennek megfelelően meghatározott lakbérmértékek.
Valamennyi esetben a lakáson belüli szükséges munkák, így a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek a bérlőt terhelik.
A ténylegesen fizetendő lakbér megállapításánál figyelembe kell venni a lakás alapvető jellemzőit, így különösen a lakás komfortfokozatát, alapterületét, minőségét, valamint a lakóépület állapotát.
A 26-27. §-hoz
A lakbérmegállapítási elvek figyelembevételével megállapított, szociális helyzet alapján, költségelven, illetve piaci alapon bérbe adott lakások lakbérének mértékéről rendelkezik, a lakások komfortfokozatára és alapterületére tekintettel.
A 28-29. §-hoz
A lakás és lakóépület egyéb jellemzői tekintetében a lakbér mértékét csökkentő és növelő tényezőket sorolja fel. A lakbér mértékét növelő és csökkentő tényezők közé került beépítésre a lakbérövezetek meghatározása, valamint a lakbérövezetek szerinti differenciálás. Új 5%-os lakbérmértéket növelő tényezőként került megállapításra, ha az épület öt éven belül teljes felújításban részesült. Új rendelkezés, hogy a kerthasználathoz kapcsolódó lakbérmértéket növelő tényezőt a nyugdíjasházi lakások esetében nem lehet figyelembe venni, ezzel is csökkentve ezen bérlők terheit.
A 30. §-hoz
A lakbértámogatásra való jogosultság jövedelmi feltételeit, a lakbértámogatás mértékét, valamint a lakbértámogatás iránti kérelem benyújtásának lehetőségét és a jogosultság felülvizsgálatát szabályozza.
A 31. §-hoz
A bérlő fizetési kötelezettségét rögzíti.
A 32-36. §-hoz
A lakásbérlet megszűnésének eseteit sorolja fel.
A bérlő lakásban való életvitelszerű bentlakásának kötelezettségéből fakadóan, e kötelezettség megszegése esetén a bérbeadó élhet a rendkívüli felmondás jogával. Tartalmazza a bérlő azon kötelezettségét is, hogy a két hónapot meghaladó távollétét be kell jelentenie a bérbeadónak. A bejelentési kötelezettség elmulasztása esetén - nem taxaív jelleggel - kimentési okok meghatározása, valamint a lakáshasználati díj mértéke is rögzítésre került.
A 37-38. §-hoz
A Fővárosi Önkormányzatot megillető bérlőkiválasztási jogok hasznosításának szabályait, a felhasználási célokat, valamint a döntési kompetenciákat rögzíti.
A 39-40. §-hoz
A bérbeadási tevékenységekkel összefüggésben a személyes adatok védelmét, valamint értelmező rendelkezéseket szabályozza.
A 41-46. §-hoz
Az új lakbérmértékek e rendelet hatálybalépését követően kötött új lakásbérleti szerződésekre alkalmazandók. A korábbi szerződések új szabályozásnak megfelelő besorolása, valamint a rendeletben meghatározott lakbérmértékekhez való igazítása vált szükségessé. A megállapított új lakbérmérték fokozatos bevezetését szabályozza a meglévő szerződések tekintetében.
A 47-51. §-hoz
A rendelet hatálybalépéséről, az SZMSZ módosításáról rendelkezik.
