A Kúria Közigazgatási-Polgári Jogegységi Tanácsa a Fővárosi Ítélőtábla elnöke által kezdeményezett, az ingatlan tulajdonjoga iránti perek kapcsán az ingatlan tulajdonjogának kötelmi igényen alapuló megszerzésére irányuló per esetén a perindítás tényének az ingatlan-nyilvántartásba való feljegyezhetősége tárgyában lefolytatott jogegységi eljárásban meghozta a következő
jogegységi határozatot:
Az ingatlan tulajdonjogának kötelmi igényre alapított megszerzése iránti per ingatlan tulajdonjoga iránti pernek minősül, ezért ebben az esetben a fél kérelmére a perindítás tényét az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 64. § (1) bekezdés b) pontja alapján fel kell jegyezni.
A Fővárosi Ítélőtábla elnöke a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 33. § (1) bekezdés a) pontja alapján, a Bszi. 32. § (1) bekezdés a) pontjában foglalt okból indítványozta jogegységi eljárás lefolytatását és jogegységi határozat hozatalát abban a kérdésben, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 64. § (1) bekezdés b) pontjában foglaltak alkalmazásában ingatlan tulajdonjoga iránti pernek csak az a per minősül, amelyben a per tárgya az ingatlan ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, vagy ingatlan tulajdonjoga iránti pernek minősül az per is, amikor a fél a per eredményeként a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel szerzi meg.
Az indítvány szerint a bírói gyakorlat ebben a kérdésben nem egységes. Az egyik álláspont szerint ingatlan tulajdonjoga iránti pernek csak az a per minősül, amelynek a tárgya az ingatlan-nyilvántartáson kívül már megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetése. Tulajdonjog megszerzése iránti kötelmi igény esetén a félnek csak „várományi” joga van, amely nem minősül olyan védendő érdeknek, mint a már megszerzett tulajdonjog. Ezt az álláspontot tükrözi a Fővárosi Ítélőtábla 13.Gpkf.44.179/2019/2., 4.Pkf.26.671/2017/2. számú végzése.
A másik álláspont szerint a perindítás tényét akkor is fel kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásban, ha a per kötelmi igényen alapuló tulajdonszerzésre irányul, mert kötelmi igény esetén is megvan a perfeljegyzéssel védendő érdek, ugyanis, ha a kereset alapos, a jogerős ítélet alapján szintén helye van a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének és a perindítás tényének feljegyzése nélkül ez a védendő érdek szenvedhet sérelmet. Ezt az álláspontot képviseli a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pkf.26.828/2013/6., 10.Gpkf.44.180/2019/2., valamint 7.Pkf.25.005/2020/4. számú végzése.
A Legfőbb Ügyész nyilatkozatában kifejtette, hogy a Legfelsőbb Bíróság „az ingatlan tulajdonjogát érintő per” kifejezést korábban tágan értelmezte (például: BH2002. 10., BDT2005. 1184.). A hivatkozásai szerint az Inytv. 64. § (1) bekezdés b) pontját módosító, az egyes törvényeknek agrár- és környezetügyi tárgyban történő módosításáról szóló 2013. évi CCL. törvény (a továbbiakban: Módtv.) 47. §-ának indokolása értelmében „az ingatlan tulajdonjogát érintő per” fogalma pontatlan és túl tág értelmezésre ad lehetőséget. A perfeljegyzés célja ugyanis az, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjoga a per feljegyzését követően keletkezett tulajdonváltozástól függetlenül, az ezt követően bejegyzett terhektől mentesen a pernyertes felperes számára megszerezhető legyen. A jogalkotói szándék tehát egyértelműen a feljegyezhető perek körének szűkítésére irányult, azonban az indokolásból nem állapítható meg az, hogy az új definíció kizárja-e a tágabb értelmezést. Erre a kérdésre a nyelvtani és a rendszertani értelmezés sem ad egyértelmű választ. A jogirodalomban felmerülő ellentétes álláspontok ismertetését követően kitért arra, hogy a szabályozás a perfeljegyzésben a bejegyzés deklaratív, vagy konstitutív jogi jellegére visszavezethető indokolatlan megkülönböztetést eredményez.
A Legfőbb Ügyész véleménye szerint a jelenlegi jogi-szabályozási környezetben a bejegyzési engedély pótlásával kapcsolatos bírói gyakorlatra is figyelemmel az ingatlan tulajdonjoga iránti perekben - ha a kereseti kérelem a felperes saját javára való tulajdonjog bejegyzésére irányul - a perindítás ténye akkor jegyezhető fel, ha a kereset a már ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerzett tulajdonjog bejegyzésére irányul.
Régi telekkönyvi jogunkban nem volt egyértelműen eldöntött kérdés, hogy milyen esetekben volt helye perfeljegyzésnek. Eredetileg erre csak törlési és kiigazítási perek esetében volt lehetőség, utóbb a jogi szabályozás változása folytán és a bírói gyakorlatban a kör folyamatosan bővült, így fel lehetett jegyezni a jelzáloggal biztosított követelés érvényesítése, a tulajdonközösség megszüntetése iránti, valamint az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi pert is.
Az Inytv. jelenleg hatályos 64. § (1) bekezdése szerint a bíróság - az ügyfél kérelmére - előzetesen végrehajtható végzéssel megkeresi az ingatlanügyi hatóságot a) a törlési és kiigazítási, b) az ingatlan tulajdonjoga iránti, c) az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti, d) az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, e) a jelzálogjoggal biztosított követelés vagy az önálló zálogjog - ideértve az átalakításos önálló zálogjogot is - alapján fennálló kielégítési jog érvényesítésére irányuló, valamint f) az ingatlan határvonalával és területével kapcsolatos kiigazítási per megindítása tényének feljegyzése iránt.
Az Inytv.-nek a 64-65. §-aihoz fűzött indokolása szerint „A törlési és kiigazítási perekben a kereset az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére vagy kiigazítására irányul. Vannak azonban olyan perek is, amelyek közvetlenül nem valamely konkrét bejegyzés ellen irányulnak, azonban bejegyzéssel zárulnak. Ezeket a törvény tételesen felsorolja.” A törvény indokolásából következően tehát a törlési és kiigazítási pereken túl a további tételesen felsorolt pertípusokba minden olyan per beletartozik, amelynek eredményessége esetén a bejegyzett tulajdonos vagy tulajdonosok személyében vagy a tulajdonjog terjedelmében változás következik be, ezért a jogerős döntés alapján a jogváltozást az ingatlan-nyilvántartásban át kell vezetni, azaz a per „bejegyzéssel” zárul.
Az Inytv. 64. § (1) bekezdés b) pontját a Módtv. 47. §-a módosította. A 64. § (1) bekezdés b) pontjának eredeti szövege „az ingatlan tulajdonjogát érintő” perről rendelkezett. A módosító törvénynek az Alaptörvény 28. cikke szerint figyelembe veendő indokolása szerint „[a]z Inytv. által meghatározott «ingatlan tulajdonjogát érintő per» fogalma pontatlan, így túlságosan tág értelmezésre ad lehetőséget. A perfeljegyzés célja ugyanis az, hogy a perbeli ingatlan tulajdonjoga a per feljegyzését követően keletkezett tulajdonváltozástól függetlenül, az ezt követően bejegyzett terhektől mentesen a pernyertes felperes számára megszerezhető legyen.”
Az Inytv. módosítása koncepcionálisan tehát nem változtatott azoknak a pereknek a körén, amelyek esetében a perindítás ténye az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezhető, sőt, a módosító törvény indokolása a tulajdonjog „megszerezhetőségéről” tesz említést.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 29. § (1) bekezdése szerint az Inytv. 64. §-ában meghatározott perek feljegyzését követően további jogokat - a jogszabályon, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló, továbbá az Inytv. 16. § e) és f) pontjában meghatározott jogok kivételével - csak a per eredményétől függő hatállyal lehet bejegyezni. Az Inytv. 65. § (1) bekezdése pedig akként rendelkezik, hogy a feljegyzett perben hozott határozaton alapuló változás bejegyzésével egyidejűleg törölni kell a perfeljegyzést és a függő hatállyal történt bejegyzéseket.
A perindítás ténye feljegyzéséhez fűződő joghatások: a peróvó, jogóvó és jogszerző joghatás. A peróvó joghatás lényege, hogy az eljárás eredményeként az ítélet jogereje kihat azokra is, akik a perben félként nem szerepeltek, de a perindítás tényének feljegyzését követően szereztek valamilyen jogot az ingatlanban. A jogóvó hatás a már megszerzett jog védelmét szolgálja, mert a perfeljegyzés folytán a későbbi szerző - függetlenül a szerzés visszterhes jellegétől - már nem minősül jóhiszeműnek. A jogszerző hatás lényege, hogy a jogosultnak még nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagy az ingatlan-nyilvántartáson kívül már korábban megszerzett dologi joga (tulajdonjog), de a dologi jog szolgáltatására irányuló kötelmi igényét a perfeljegyzés mindenkivel szemben biztosítja, és ebben a formában szintén dologi jogi védelemben részesül.
Nincs olyan dogmatikai indok, vagy más törvényes védelemben részesíthető vagyoni érdek tehát, amely alapot adna az Inytv. 64. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt ingatlan tulajdonjoga iránti perek körének megszorító értelmezésére, mivel az azzal járna, hogy a tulajdonjog megszerzése iránti kötelmi igény nem részesülne védelemben. Ezért az Inytv. 64. § (1) bekezdés b) pontjának helyes értelmezése szerint azok a perek is ingatlan tulajdonjoga iránti pernek minősülnek, amelyekben az érvényesíteni kívánt jog kötelmi jogviszonyból ered, és a per eredményessége esetén a jogváltozást az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni.
A kifejtettek nem vonatkoznak arra az esetre, ha a kereset nem következetes, mert a fél tényelőadása nincs összhangban az érvényesíteni kívánt joggal és az általa előterjesztett kereseti kérelemmel. Ilyen esetben a perindítás ténye az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezhető fel.
A jogegységi tanács a kifejtett indokok folytán az Alaptörvény 25. cikk (2) bekezdése, a Bszi. 24. § (1) bekezdés c) pontja, 25. §-a, valamint 40. § (1)-(2) bekezdése alapján a bíróságok jogalkalmazása egységének biztosítása érdekében a rendelkező részben foglaltak szerint határozott, és a határozatát a Bszi. 42. § (1) bekezdése szerint a Magyar Közlönyben, a bíróságok központi internetes honlapján és a Kúria honlapján közzéteszi.
Budapest, 2020. szeptember 23.
| Dr. Darák Péter s. k., | |||
| a jogegységi tanács elnöke | |||
| Dr. Kiss Árpád Lajos s. k., | Dr. Kiss Gábor s. k., | ||
| előadó bíró | előadó bíró | ||
| Dr. Harter Mária s. k., | Dr. Kocsis Ottilia s. k., | ||
| bíró | bíró | ||
| Dr. Mudráné dr. Láng Erzsébet s. k., | Dr. Sugár Tamás s. k., | ||
| bíró | bíró |
