Magyar

 

5/2015. (XI. 9.) MÜK elnökségi szakmai álláspont

az ügyvédek által ingatlanközvetítőként végezhető forgalmi értékbecslés lehetőségéről

Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 5. § (3) bek. d) pontjának azon rendelkezése, miszerint az ügyvéd elláthat ingatlanközvetítést is, a forgalmi értékbecslés végezhetősége szempontjából akként értelmezendő, hogy az az ügyvéd, aki a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 64/C. § (1) bekezdése szerinti ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósági engedéllyel rendelkezik, csak a saját ingatlanközvetítői tevékenysége keretein belül fogadhat el megbízást forgalmi értékbecslésre, egyébként nem, az az ügyvéd pedig, aki ilyen külön ingatlanközvetítői engedéllyel nem rendelkezik, a saját ingatlanközvetítői tevékenysége keretén belül sem végezhet forgalmi értékbecslést.

Indokolás

Az egyik területi kamara elnöke azzal a megkereséssel fordult a Magyar Ügyvédi Kamara Szakmai Bizottságához, hogy az ügyvéd – aki ingatlanközvetítői tevékenységre, azon belül értékbecslői tevékenységre is jogosító végzettséggel rendelkezik – folytathat-e ingatlan-értékbecslői tevékenységet.

Az elnök már a megkeresésben utalt rá, hogy a területi kamara Etikai és Összeférhetetlenségi Bizottsága is foglalkozik a kérdéssel, utóbb megküldte erre vonatkozó álláspontjukat, ennek ellenére kérte, hogy a Szakmai Bizottság is alakítsa ki álláspontját, és terjessze a MÜK Elnöksége elé Szakmai Álláspont kialakításának előkészítéseként.

A területi kamara bizottsága végül úgy foglalt állást, hogy az ügyvéd ingatlanközvetítői tevékenysége keretein belül értékbecslői tevékenységet is végezhet, de az ingatlanközvetítői tevékenységtől elkülönült értékbecslői tevékenységre nem jogosult, vagyis a más által közvetített ingatlanra vonatkozóan, vagy ingatlanközvetítés nélkül értékbecslésre irányuló megbízást nem fogadhat el.

A kérdés elbírálásánál figyelembe veendő jogszabály egyrészt az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény 5. § (3) bekezdés d) pontja, miszerint az ügyvéd elláthat ingatlanközvetítést is, továbbá az 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 64/A. § (2) bekezdése, miszerint

Az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül:

a) az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,

b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével,

c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint

d) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével

összefüggő feladatokat látja el.”

Elvileg tehát felvethető lenne ugyan, hogy a többen a kevesebb is benne van, tehát ha az ügyvédi törvény kifejezett rendelkezésénél fogva az ügyvéd ingatlanközvetítésre jogosult, akkor ez az ingatlanközvetítő által végezhető valamennyi tevékenység folytatására is minden további nélkül értendő, vagyis az ügyvéd elkülönülten végzett forgalmi értékbecsléssel is jogosult foglalkozni, de ennek az értelmezésnek a törvényszöveg ellentmond.

A Lakástörvény 64/A. § (2) bekezdésének c) pontja kifejezetten úgy tartalmazza a forgalmi értékbecslés lehetőségét, hogy nem külön pontban szerepelteti, hanem összeköti az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével. Ez azt jelenti, hogy tartalmilag a területi ügyvédi kamara összeférhetetlenségi bizottságának álláspontja önmagában helyes, vagyis annak folytán, hogy az Ügyvédi törvény nem zárja ki az ingatlanközvetítői tevékenység végzését az ügyvédek részére, az annak fogalmi körén belül található forgalmi értékbecslésre ezen a címen az ügyvéd minden további nélkül még nem válik jogosulttá.

A kérdés azonban fentiekkel nem tekinthető lezártnak, mert a fent hivatkozott Lakástörvény 64/C. § (1) bekezdése szerint:

Az üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatását az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság annak engedélyezi, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel és megfelel az e törvényben vagy a felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott egyéb feltételeknek.

A (6) bekezdése szerint pedig:

Ingatlanközvetítői tevékenység végzésére és a hozzá kapcsolódó ügyleti okiratok elkészítésére – a forgalmi értékbecslés, illetőleg az ingatlanvagyon-értékelés kivételével – az ügyvéd, feladatkörében a jogtanácsos az (1) bekezdésben említett szakképesítés nélkül is jogosult.

A (6) bekezdés szövege tehát úgy teremt összhangot az Ügyvédi törvény és a Lakástörvény rendelkezései között, hogy általánosságban ugyan lehetővé teszi valamennyi ügyvéd számára az ingatlanközvetítést, de csak az ingatlan vagyonértékelés kivételével.

Ez a rendelkezés azonban nem kívánja megfosztani azokat az ügyvédeket a forgalmi értékbecslési tevékenység végzésétől, akik erre vonatkozó külön szakképesítéssel is rendelkeznek, mert ők nem a 64/C. § (6) bekezdése, hanem az (1) bekezdése alapján végzik tevékenységüket, hiszen miután erre vonatkozó külön engedéllyel is rendelkeznek.

Felmerül végül, hogy ebben az esetben mi szól az ellen, hogy az ilyen ügyvéd önállóan, tehát a nem általa végzett ingatlanközvetítői tevékenységhez kapcsolódóan is végezhessen ingatlan-értékbecslői tevékenységet. Erre a kérdésre a választ a Lakástörvény 64/A. § (2) bek. c) pontjának fent írt, aláhúzással kijelölt szövege adja meg, miszerint a forgalmi értékbecslést az ingatlanközvetítő is csak a feladatok (értsd: ingatlanközvetítői feladatok) ellátása érdekében végezheti.

A fenti jogszabályok együttes értelmezéséből tehát az – fenti Szakmai Álláspontban foglalt – azon következtetés vonható le, hogy

– valamennyi ügyvéd külön szakképesítés nélkül is végezhet ingatlanközvetítést, de ennek során – ha külön, a Lakástörvény 64/C. § (1) bekezdése szerinti ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósági engedéllyel nem rendelkezik – értékbecslői tevékenységet egyáltalán nem végezhet,

– az az ügyvéd, aki a Lakástörvény 64/C. § (1) bekezdése szerinti ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatósági külön engedéllyel rendelkezik, akkor forgalmi értékbecslést is végezhet, ha az az általa végzett ingatlanközvetítői tevékenységhez kapcsolódik,

– a külön szakképesítéssel rendelkező ügyvéd sem végezhet azonban saját ingatlanközvetítési tevékenységen kívüli értékbecslést.