A Budapesti Regionális Fegyelmi Bizottság Fegyelmi Tanácsa [...] budapesti ügyvéd ellen folyamatban lévő fegyelmi eljárásban a megtartott nem nyilvános tárgyaláson zárt ülésben meghozta és kihirdette az alábbi
fegyelmi határozatot:
A Fegyelmi Tanács megállapítja, hogy [...] eljárás alá vont ügyvéd nem követett el fegyelmi vétséget, ezért a
fegyelmi eljárást megszünteti.
Az eljárás során felmerült költséget a Budapesti Ügyvédi Kamara viseli.
A bejelentés:
A panaszos a Budapesti Ügyvédi Kamarához érkezett bejelentésében az eljárás alá vont ügyvéd okiratszerkesztéssel kapcsolatos magatartását sérelmezte, elővásárlási jog megsértése tárgyában.
A bejelentés alapján a Budapesti Ügyvédi Kamara elnöke az előzetes vizsgálati eljárást elrendelte, amelyről a bejelentőt (korábban: panaszost) és az eljárás alá vont ügyvédet értesítette.
Az előzetes vizsgálati eljárás során a fegyelmi főmegbízott felhívta az eljárás alá vont ügyvédet igazoló nyilatkozatának megtételére, továbbá arra, hogy az ügyben keletkezett iratait 8 napon belül csatolja. A felhívás alapján az eljárás alá vont ügyvéd részletes igazoló jelentést terjesztett elő, amelyben vitatta fegyelmi felelősségét és csatolta az ügyben keletkezett iratait.
A Budapesti Ügyvédi Kamara fegyelmi megbízottja a rendelkezésére álló bizonyítékok alapján összefoglaló jelentést készített, amelyben egy rendbeli szándékos fegyelmi vétség elkövetelését rótta az eljárás alá vont ügyvéd terhére és indítványozta a fegyelmi eljárás elrendelését. Összefoglaló jelentésében az Üt. 3. § (2) bekezdésére, továbbá az Ügyvédi Etikai Szabályzat [8/1999. (III. 22.) MÜK Szabályzat (régi Etikai Szabályzat)] 3/2. és 6/9. pontjára hivatkozott, mint az eljárás alá vont ügyvéd által megsértett normákra.
A Budapesti Ügyvédi Kamara elnöke a fegyelmi eljárást elrendelte.
Az elrendelt fegyelmi eljárásban a Budapesti Ügyvédi Kamara Fegyelmi Tanácsa a tárgyaláson a panaszost meghallgatta, majd az eljárás alá vont ügyvéd személyes meghallgatását követően és indítványára a Fegyelmi Tanács jogerőre emelkedett határozatával a fegyelmi eljárást a panaszos és [...] közötti ajándékozási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított polgári peres eljárás jogerős befejezéséig felfüggesztette.
Az eljárás alá vont ügyvéd csatolta a fenti polgári peres eljárásban született jogerős ítéletet. A per jogerős befejezésére tekintettel a fegyelmi eljárás felfüggesztésének indoka megszűnt, így a Fegyelmi Tanács a felfüggesztett eljárás folytatásáról, tárgyalás tűzése mellett rendelkezett.
A Fegyelmi Tanács által tartott nem nyilvános tárgyaláson az eljárás alá vont ügyvéd megjelent.
A tényállás:
P.P. és a bejelentő között létrejött ajándékozási szerződés alapján P.P. a [...] ingatlanban fennálló 2/6-od tulajdoni hányadát odaajándékozta a bejelentő részére. Az ajándékozási szerződést nem az eljárás alá vont ügyvéd, hanem dr. [...] ügyvéd készítette és ellenjegyezte.
O.B.K. 2016 áprilisában kezdeményezte P.P. gondnokság alá helyezését a kormányhivatal előtt, amely eljárásban P.P. részére ideiglenes gondnokaként kijelölték.
P.P-t a bíróság ítéletével cselekvőképességet teljesen korlátozó gondnokság alá helyezte, valamint a választójogból is kizárta.
P.P. feljelentése alapján a bejelentő ellen az ajándékozási szerződés tárgyában csalás és okirathamisítás miatt büntetőeljárás indult.
Az ajándékozási szerződést, annak érvénytelenségére hivatkozással P.P., majd P.J.É., az időközben elhunyt ajándékozó örököse, megtámadta. A peres eljárás során a bíróság jogerőre emelkedett ítéletében megállapította, hogy az ajándékozási szerződés érvénytelen. Az ítélet az eredeti állapot helyreállítása körében elrendelte a bejelentő 2/6 arányú tulajdonjogának tulajdoni lapról való törlését és arra a per során elhunyt P.P. örökösének, P.J.É. felperesnek a tulajdonosként való bejegyzését.
O.Gy.D. adásvételi szerződéssel az [...] ingatlanban fennálló 4/6 tulajdoni hányadát P.R. vevő részére értékesítette. Az adásvételi szerződést az eljárás alá vont ügyvéd szerkesztette és ellenjegyezte.
A szerződéskötéskor az eljárás alá vont ügyvéd által beszerzett tulajdoni lap adatai szerint az ingatlan bejegyzett tulajdonostársa 2/6 arányban P.P. volt. A tulajdoni lapon széljegy nem szerepelt, ugyanakkor a tulajdoni lap III/1. pontjában O.B.K. eljárás felfüggesztése iránti kérelme teherként feljegyzésre került, amely feljegyzés P.P. bejegyzett tulajdoni hányadára utalt. Az eljárás alá vont ügyvéd az adásvételi szerződés 3. pontjában rögzítette, hogy a „felfüggesztés oka az ezen tulajdoni hányadra megkötött adás-vételi (helyesen ajándékozási) szerződés bíróság előtti megtámadása. Eladó tájékoztatja a vevőt a per tárgyáról, és arról is, hogy annak kimenetele, befejezésének időpontja bizonytalan.”. Az adásvételi szerződés 6. és 7. pontjában rögzítésre került, hogy „eladó a jelen szerződés aláírását követő 3 napon belül P.P. tulajdonostársat - eseti gondnoka útján - felhívja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozattételre. (...) Felek abban is megállapodnak, hogy az előző pontban írt elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló (60 napos) határidő lejártát követően, abban az esetben nyújtják be a Földhivatalba a szerződést, amennyiben az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs elővásárlási jogával nem él, avagy eseti gondnoka a felhívásra a megadott határidőn belül nem nyilatkozik.”
P.P. tulajdonostárs ideiglenes gondnoka, O.B.K. érintettsége okán nem járhatott el, így a szerződéskötést követően az eljárás alá vont ügyvéd megküldte az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívást az erre a célra kirendelt eseti gondnok részére. Az eseti gondnok részéről a rendelkezésre álló 60 napos határidő alatt nyilatkozat nem érkezett, így a határidő lejártát követően az adásvételi szerződés az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére benyújtásra került. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során az eljárás alá vont ügyvéd hiánypótlás keretében csatolta az eseti gondnok kirendeléséről szóló határozatot, valamint az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívás postára adását és kézbesítését igazoló tértivevény eredeti példányait.
A kormányhivatal a határozatában P.R. vevő tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét elutasította. Indokolásában hivatkozott arra, hogy az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásakor már nem P.P., hanem a bejelentő volt a bejegyzett tulajdonostárs, így ő volt az elővásárlásra jogosult. Ennek megfelelően a bejelentő tekintetében kellett volna az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó okiratokat csatolni, amit az eljárás alá vont ügyvéd az újabb hiánypótlási felhívás ellenére sem tett meg.
A határozattal szemben az eljárás alá vont ügyvéd fellebbezést terjesztett elő, hivatkozással arra, hogy a tulajdoni lapok adataiból nem állapítható meg, hogy a bejelentő tulajdonjog bejegyzése iránti kérelme mikor került benyújtásra és az sem, hogy mikor jegyezték be, mint tulajdonost. A szerződéskötéskor lekért tulajdoni lapon a bejelentő még széljegyen sem szerepelt, ugyanakkor a szerződés benyújtását követően lekért tulajdoni lapon már bejegyzett tulajdonos. A fellebbezés folytán eljáró kormányhivatal, mint másodfokú hatóság a határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta.
A fegyelmi biztos végindítványa:
A vezető fegyelmi biztos végindítványában fenntartotta az összefoglaló jelentésében foglaltakat. Hangsúlyozta, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó 60 napos határidő hosszú volt, azalatt a bejelentő tulajdonjoga bejegyzésre került, így megváltozott az elővásárlásra jogosultak köre. Ezt az eljárás alá vont ügyvédnek ellenőriznie kellett volna a szerződés benyújtását megelőzően, amelyet az eljárás alá vont ügyvéd maga is mulasztásként elismert. A fegyelmi biztos az eljárás alá vont ügyvéd felelősségét egy rendbeli szándékos fegyelmi vétség elkövetésében indítványozta megállapítani.
A büntetés kiszabása körében súlyosító körülményként kérte értékelni az eljárás alá vont ügyvéd fegyelmi előéletét. Enyhítő körülményként kérte értékelni, hogy az ügy rendeződött, a szerződő feleket kár nem érte és a bejelentő tulajdonjoga utóbb törlésre került a tulajdoni lapról. A vezető fegyelmi biztos írásbeli megrovás fegyelmi büntetés kiszabására tett indítványt, az eljárási költségekben való marasztalással együtt, az elkövetéskor hatályos Üt. alkalmazásával.
Az eljárás alá vont ügyvéd védekezése:
Az eljárás alá vont ügyvéd a tulajdoni lap ismételt ellenőrzési kötelezettségének elmulasztását nem vitatta, de álláspontja szerint így megakadályozhatta azt, hogy a bejelentő, aki utóbb az érvénytelen szerződés alapján tulajdonjogot nem szerzett - amennyiben élni tudott volna az elővásárlási jogával - az ingatlant eladja, ahogyan arra szintén a tulajdoni lap adatai alapján kísérletet is tett.
A Fegyelmi Tanács döntése és jogi indoka:
A vezető fegyelmi biztos indítványa az alábbiak szerint nem alapos.
Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvénynek (Üttv.) a fegyelmi felelősség megítélése alapjául szolgáló anyagi jogi rendelkezései 2018. január 1. napján léptek hatályba. A jelen fegyelmi eljárásra alkalmazandó, a fegyelmi eljárásról szóló 20/2018. (XI. 26.) MÜK Szabályzat (FESZ) 1.4. pontja értelmében a fegyelmi felelősség elbírálására - jogszabály, vagy szabályzat eltérő rendelkezése hiányában - a fegyelmi vétség elkövetése idején hatályban lévő rendelkezéseket kell alkalmazni.
A FESZ 42.2. pontja alapján pedig e szabályzat rendelkezéseit a 2019. január 1-jét követően megkezdett eljárási cselekményekre kell alkalmazni.
A jelen ügyben kifogásolt ügyvédi magatartásra 2018. január 1. napját megelőzően került sor, így az anyagi jogi normák tekintetében az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (Üt.) rendelkezéseit kell alkalmazni, míg 2019. január 1-jét követően az eljárás lefolytatására az Üttv. és a FESZ eljárásjogi rendelkezései az irányadóak.
Az Üt. 37. §-a értelmében fegyelmi vétséget követ el az az ügyvéd, aki az ügyvédi tevékenység gyakorlásából eredő, jogszabályban, illetve az etikai szabályzatban meghatározott kötelességét vétkesen megszegi.
Az Üt. 3. § (2) bekezdése és az Ügyvédi Etikai Szabályzat [8/1999. (III. 22.) MÜK Szabályzat (régi Ügyvédi Etikai Szabályzat)] 3/2. pontja egyezően írja elő, hogy az ügyvédnek a hivatását a legjobb tudása szerint, lelkiismeretesen, a jogszabályok megtartásával kell gyakorolnia, tevékenységében köteles mindenkor az ügyvédi hivatáshoz méltó magatartást tanúsítani.
A régi Ügyvédi Etikai Szabályzat 6/9. pontja értelmében az ügyvédnek az eljárása során a megbízás keretein belül kell eljárnia.
A Fegyelmi Tanács mindenekelőtt rögzíti, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az eljárás alá vont ügyvéd a közhiteles ingatlan-nyilvántartásból beszerezte az ingatlan tulajdoni lapját, amelyen bejegyzett tulajdonostársként, így elővásárlásra jogosultként P.P. szerepelt. A tulajdoni lapon a bejelentő tulajdonjog- bejegyzés iránti kérelme sem széljegyen, sem törölt be/feljegyzésként nem szerepelt.
Kétségtelen, hogy a tulajdoni lap III/1. pontjában szerepelt P.P. tulajdoni hányadára vonatkozó utalással az eljárás felfüggesztésének ténye O.B.K. javára, ugyanakkor a felfüggesztés alapjául szolgáló indokról és peres eljárásról mind az eljárás alá vont ügyvéd, mind a vevő kapott az eladótól tájékoztatást, amelyet egyebekben az adásvételi szerződés is rögzít.
Az eljárás alá vont ügyvédet nem terhelheti felelősség az ingatlan-nyilvántartási hatóság esetleges mulasztása tárgyában.
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:165. § értelmében az ingatlan- nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása, mely a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja.
A Ptk. 5:171. § (1) bekezdése alapján, ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Az (1) bekezdésben foglaltak megfelelően irányadók az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is.
A Ptk. 5:173. § [Az ingatlan-nyilvántartás teljessége] alapján az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jog vagy feljegyzett tény fennáll, és az az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. Az ellenkező bizonyításáig úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény nem áll fenn.
A szerződéskötéskor rendelkezésre álló és az eljárás alá vont ügyvéd által csatolt tulajdoni lap másolat adatai alapján az ingatlan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonosa O.Gy.D. eladó mellett P.P. volt 2/6 tulajdoni arányban.
A bejelentő tulajdonosként az ingatlanra bejegyezve nem volt, a P.P-vel kötött ajándékozási szerződés alapján a tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelme még széljegyen sem szerepelt.
Az ingatlan közös tulajdonban állt, így a bejegyzett tulajdonostársat a Ptk. alapján törvényes elővásárlási jog illeti meg. A szerződéskötéskor a bejegyzett tulajdonostárs P.P. volt, akit az eljárás alá vont ügyvéd, miután tudomással bírt a cselekvőképességét érintő eljárásról, a gyámhivatal által erre a nyilatkozattételre kirendelt eseti gondnoka útján fel is hívott az elővásárlási jog gyakorlására.
Abban az esetben, ha a bejelentő tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelme a tulajdoni lapon legalább széljegy formájában megjelent volna, úgy őt, kizárólag a tulajdonszerzése esetére, függő hatállyal valóban fel lehetett volna hívni az elővásárlási jog gyakorlására.
Megjegyzi a Fegyelmi Tanács, hogy az elővásárlási jog megsértésével megkötött adásvételi szerződés nem válik érvénytelenné, hanem az kizárólag az elővásárlásra jogosult személlyel szemben hatálytalan és csak akkor, ha a jogosult az elővásárlási jogával élni kíván (ún. relatív hatálytalanság). Ld. Ptk. 6:223. §
Az adásvételi szerződés alapján P.R. vevő tulajdonjog-bejegyzési eljárásában az első hiánypótlási felhívás kibocsátásakor még az illetékes földhivatal is P.P-t tekintette az elővásárlási jog jogosultjának, hiszen az eljárás alá vont ügyvédet a P.P. eseti gondnoka részére megküldött és az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó felhívás postára adását és kézbesítését igazoló postai tértivevény eredeti példányának a csatolására hívta fel, melynek egyebekben az eljárás alá vont ügyvéd határidőben eleget is tett. Ebből kifolyólag ezen (első) hiánypótlási felhívás kiadásakor a bejelentő még nem lehetett bejegyzett tulajdonosa az ingatlannak.
Ezt követte azonban egy újabb hiánypótlási felhívás, amelyben a földhivatal saját, korábbi álláspontját megváltoztatva, immáron a bejelentő utóbb bejegyzett tulajdonjogára hivatkozással kérte csatolni az elővásárlásra vonatkozó felhívásokat.
Az adásvételi szerződés megkötésekor - a közhiteles ingatlan-nyilvántartás adatok alapján - egy elővásárlásra jogosult volt, P.P. Kétségtelen, hogy az eljárás alá vont ügyvéd az elővásárlási jog gyakorlására biztosított hosszabb, 60 napos határidőre tekintettel az ingatlan tulajdoni lapját ismételten lekérhette volna, még a szerződés földhivatali benyújtását megelőzően.
Ugyanakkor a szerződéskötéskor, az adásvételi szerződésben is rögzített módon, a szerződő felek tudomással bírtak az ajándékozási szerződés bíróság előtti megtámadásáról és a per bizonytalan kimenetéről, továbbá tisztában voltak az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jogszabályi és időbeli feltételekkel, azokat a szerződéskötéskor elfogadták és nem kifogásolták. Az adásvételi szerződésből eredően a szerződő feleket (eladót és vevőt) kár nem érte, a szerződést a felek, az időközben elhunyt P.P. örökösének bevonása mellett, megkötötték. A felek az eljárás alá vont ügyvéd tevékenységét nem kifogásolták.
A Fegyelmi Tanács a határozat meghozatalakor mérlegelte az ügy összes körülményét, így figyelembe vette, hogy a bejelentő a rendelkezésre álló dokumentumok alapján csalárd módon kívánta megszerezni P.P. tulajdoni hányadát. Erre utalt az eljárás alá vont ügyvéd a tárgyaláson tett nyilatkozatában is, „így megakadályozhatta azt, hogy a bejelentő, aki utóbb az érvénytelen szerződés alapján tulajdonjogot nem szerzett - amennyiben élni tudott volna az elővásárlási jogával - az ingatlant eladja, ahogyan arra szintén a tulajdoni lap adatai alapján kísérletet is tett.” Valójában ezzel ügyfelei érdekében cselekedett. Az ingatlanról a bejelentő tulajdonjoga - figyelemmel az ajándékozási szerződés érvénytelenségére - utóbb törlésre került az eredeti állapot helyreállításával, így elővásárlási jogosultsága sem volt.
Bár az eljárás alá vont ügyvéd mulasztott azzal, hogy a szerződés benyújtását megelőzően - figyelemmel arra, hogy a szerződés megkötése és annak földhivatalhoz történő benyújtása között több mint 60 nap telt el - az ingatlan tulajdoni lapját ismét nem kérte le, azonban a fegyelmi vétség megállapításához szükséges, hogy az eljárás alá vont ügyvéd a kifogásolt magatartást szándékosan, vagy gondatlanul valósítsa meg. Jelen ügyben a Fegyelmi Tanács a szándékosság megállapítását nem látta indokoltnak, mivel az eljárás alá vont ügyvéd az adásvételi szerződés szerkesztésekor a közhiteles nyilvántartás alapján járt el. A tulajdoni lapon szereplő, a bejelentő tulajdonjoga bejegyzésének felfüggesztését tartalmazó bejegyzésből, valamint az ajándékozási szerződés érvénytelensége iránti perről való ismeret birtokában alappal feltételezhette, hogy a bejelentő tulajdonjogát a per befejezése előtt nem jegyzi be a hivatal. Ezért, valamint az ügy összes körülménye alapján az eljárás alá vont ügyvéd terhére legfeljebb a gondatlanság, annak is a negligentia alakzata lett volna megállapítható. A fegyelmi felelősség megállapításához nemcsak a vétkesség valamely formájának megléte szükséges, hanem a magatartás társadalomra, ügyvédi karra való veszélyessége is. Jelen ügyben az a tény, hogy az eljárás alá vont ügyvéd nem ellenőrizte ismételten a tulajdoni lapot, az összes körülmény figyelembevételével, sem a társadalomra, sem pedig az ügyvédi karra nem veszélyes, ennek hiányában a felelősség megállapítására sincs lehetőség.
Tekintettel arra, hogy az eljárás alá vont ügyvéd terhére szándékos vagy gondatlan szabályszegés nem állapítható meg, ezért a Fegyelmi Tanács az Üttv. 131. § (3) bekezdés b) pontja alapján - figyelemmel a FESZ 22.2. pontjában foglaltakra - a fegyelmi eljárást fegyelmi vétség hiányában megszüntette.
A jelen eljárással felmerült költséget a FESZ 40.6. pontja alapján a Budapesti Ügyvédi Kamara viseli.
A Fegyelmi Tanács határozata 2020. január 31. napján jogerős.
(Budapesti Regionális Fegyelmi Bizottság - 2017. F. 254.)