A Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Debreceni Ügyvédi Kamarai Fegyelmi Tanácsa (4026 Debrecen, Péterfia u. 46. sz.) Dr. [ÜGYVÉD] debreceni eljárás alá vont ügyvéd ellen [PANASZOS 1] és [PANASZOS 2] bejelentésére indult fegyelmi eljárásban - a 2020. január 21. napján megtartott nem nyilvános tárgyaláson, zárt ülésen - meghozta, majd kihirdette az alábbi
fegyelmi határozatot:
A Fegyelmi Tanács a Dr. [ÜGYVÉD] (KASZ: [...]; irodájának címe: [...]) - eljárás alá vont ügyvéd ellen a DRFB-61/2019. (P42/2019) szám alatt folyamatban lévő fegyelmi eljárást megszünteti.
Az eljárás során felmerült költségeket a Debreceni Ügyvédi Kamara viseli.
A határozat ellen annak kézhezvételétől számított 15 napon belül az eljárás alá vont személy, jogi képviselője, valamint a Fegyelmi Biztos az Országos Fegyelmi Bizottsághoz (1054 Budapest, Szalay u. 7. sz.) címzett, de a Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság eljáró fegyelmi tanácsához benyújtott, indoklással ellátott fellebbezéssel élhet. Ha a fellebbezést papír alapon terjesztik elő, azt két eredeti példányban kell benyújtani. A fellebbezésben új tényre, bizonyítékra akkor lehet hivatkozni, ha a fellebbező arra az elsőfokú eljárásban önhibáján kívül nem hivatkozott, a fellebbezésnek a határozat végrehajtására halasztó hatálya van.
A Fegyelmi Tanács a lefolytatott bizonyítás, valamint a rendelkezésre álló iratok alapján az alábbiakat állapította meg.
Eljárás alá vont ügyvéd [...]. A Debreceni Ügyvédi Kamara nyilvántartása szerint bejelentése óta kifogástalanul folytatott ügyvédi tevékenységet. Fegyelmi eljárás ellene korábban nem indult.
[PANASZOS 2] és [PANASZOS 1] panasszal éltek (1. sz. irat) dr. [ÜGYVÉD] eljárás alá vont ügyvéd ellen 2019. július 10. napján kelt beadványukban. A bejelentés az eljárás alá vont ügyvédnek címzett levélváltás kamarának történő megküldéséből állt.
A beadvány alapján a panaszosok a 2019. május 27. napján kelt levelükben előadják, hogy 2018. november 24-én az eljárás alá vont ügyvédnél megállapodtak [SZEMÉLY 1]nal a [INGATLAN] hrsz. alatt felvett ingatlannal kapcsolatosan foglaló átadásáról. Az aláírt okirat megerősítette az előzőleg átadott 500.000 Ft-ot, valamint vállaltak további 2.720.000 Ft összegű foglaló átutalását, mely teljesült. Ezt követően [SZEMÉLY 1] folyamatosan hitegette őket. 2019. március 30. napján aláírtak egy megállapodást, melyet követően a felek között a kommunikáció megszakadt. [SZEMÉLY 1] telekvásárlása meghiúsult, ezért panaszosok a jogügylettől elálltak. Megjegyzik, hogy eddig az időpontig összesen 10.220.000 Ft összeget adtak át [SZEMÉLY 1]nak.
A bejelentők álláspontja szerint az eljárás alá vont ügyvéd olyan jogügyletben nyújtott segítséget, amely mögött feltételezhetően egy csaló áll.
Eljárás alá vont ügyvéd a válaszlevelében tájékoztatja őket, hogy nem volt tudomása arról, hogy [SZEMÉLY 1] büntetett előéletű, amennyiben erről tud, nyilván nem vesz részt a jogügyletben. Leírja, hogy a panaszosok tudták, hogy a teleknek még nem [SZEMÉLY 1] a tulajdonosa, és az ügyvédi irodában már annak a ténye került rögzítésre, hogy a foglaló átadása megtörtént. Álláspontja szerint mindent próbált megtenni a károk enyhítése érdekében. Többek között feljelentést kívánt tenni és eljárt az eladási jutalék visszafizetése érdekében. Hivatkozik arra, hogy a jogügylet nem volt gyanús, mivel a jelenlegi piaci viszonyok között a terv fázisban elkelnek a lakások.
Panaszosok a 2019. július 10. napján kelt válaszlevelükben előadják, hogy eljárás alá vont ügyvédnek meg kellett volna bizonyosodnia arról, hogy a megállapodás résztvevői az előéletük alapján biztonsággal bevonhatóak-e a jogügyletbe. Álláspontjuk szerint a letétkezelői kötelezettségvállalás (a 2019. április 3. napi okiratban) nem veszti érvényét az által, hogy a foglalót már átadták, [SZEMÉLY 1]nak utalnia kellett volna a megállapodás alapján. Kérték, hogy eljárás alá vont ügyvéd számoljon be, hogy milyen lépéseket tett eddig az ügyben.
A panaszosok a bejelentésükhöz csatolták a 2019.03.30. napján kelt megállapodást (1/2. sz. irat), 2018.11.24. napján kelt megállapodás foglalóról okiratot (1/3. sz. irat), valamint egy átvételi elismervényt (1/3. sz. irat).
A vezető fegyelmi biztos 2019. augusztus 21. napján az előzetes vizsgálatot elrendelte (2. sz. irat), lefolytatására a fegyelmi biztost kijelölte (3. sz. irat), melyről a panaszosokat tájékoztatta (4. sz. irat).
Az eljárás alá vont ügyvéd 2019. szeptember 2. napi keltezéssel küldte meg az igazoló jelentését (5. sz. irat). Ebben előadta az eljárás iratainak tartalmát, hivatkozott arra, hogy az előírt ügyfélazonosítást elvégezte. Büntetett előéletre vonatkozó adatokhoz nem fér hozzá, de amennyiben tudott volna róla akkor sem tagadhatta volna meg a közreműködést. Rögzíti, hogy a felek tudtak arról, hogy [SZEMÉLY 1] nem a telek tulajdonosa. az előtte lefolyt beszélgetésből az derült ki, hogy [SZEMÉLY 1] pályázati pénzből kívánja azt megvásárolni.
Mivel nem haladt a telek megvásárlása, ezért sor került egy újabb megállapodás megkötésére. Ekkor tudta meg, hogy további összegek kerültek átutalásra [SZEMÉLY 1] részére. A jogügylet a piaci viszonyok miatt nem volt gyanús, továbbá a [SZEMÉLY 1] által kínált ár kedvező volt.
Az okiratokat a felek akaratának megfelelően készítette el a kellő körültekintés mellett, a felek mindkét esetben már konkrét igényekkel érkeztek az irodába.
A beadványához csatolta a korábbi levelét (5/1. sz. irat), valamint a két iratot (5/2. sz. és 5/3. sz. iratok).
A fegyelmi biztos személyes meghallgatásra idézte a panaszosokat (6. sz. irat), melyre 2019. szeptember 25. napján került sor. A felvett jegyzőkönyvben (7. sz. irat) a panaszosok egyezően nyilatkozták, hogy az ingatlanos irodában került átadásra 500.000 Ft összeg, ez követően a további foglaló is ott került átadásra 2018. november 27-én. Majd január végén átutaltak további 7 millió forintot. Minden esetben a már megtörténteket rögzítette az ügyvéd. Álláspontjuk szerint az ügyvéd nem figyelmeztette őket kellőképpen az ügylet kockázataira. Az eljárás alá vont ügyvédhez mindig csak utólag mentek az egyes fizetéseket követően, ő már csak a megtörténteket rögzítette, de tudta, hogy milyen lépések fognak történni.
A fegyelmi biztos személyes meghallgatásra idézte az ingatlanközvetítőt, [INGATLANOS]t (8. sz. irat), melyre 2019. október 7. napján került sor. A felvett jegyzőkönyvben (8. sz. irat) [INGATLANOS] előadja, hogy a panaszosok mindent tudtak. Tudták, hogy a telek nem [SZEMÉLY 1]é, de ismerték az ingatlan tulajdonosát, a tervezőt és a leendő kivitelezőt. Az ügyvéd teljes körűen képviselte a feleket, mindkét irányban tájékoztatta őket a várható fejleményekről, menetrendről, foglaló természetéről. Úgy tudja, hogy a panaszosok az ingatlan teljes vétlelárának kb. 30%-át kifizették [SZEMÉLY 1]nak. Ez bevett gyakorlat az új építésű ingatlanoknál.
A fegyelmi biztos a rendelkezésre álló iratok alapján a fegyelmi eljárást határozatával megszüntette (10. sz. irat). Véleménye szerint fegyelmi vétség elkövetésére nem került sor. A fegyelmi biztos a határozatot megküldte a Debreceni Ügyvédi Kamara elnöke részére (11. sz. irat), aki a határozatot tudomásul vette (12. sz. irat).
A határozat megküldésre került a panaszosok részére (13. sz. irat), akik kifogást terjesztettek elő (14. sz. irat). A kifogásban előadták, hogy az eljárás alá vont ügyvéd nem járt el kellő gondossággal, mert nem hívta fel [SZEMÉLY 1]t a teljesítésre. Nem kaptak arról információt, hogy mit „próbált meg” az ügyvéd intézni az eljárásukkal kapcsolatban. Az ügyvéd nem tájékoztatta őket az átutalás kockázatáról, holott ő ajánlotta az átutalást. Az ügyvéd további kockáztatásra is biztatta, hogy „csalival” előkerítsék [SZEMÉLY 1]t. A bevett gyakorlatra történő ügyvédi hivatkozást gyenge kifogásnak tartják.
A fegyelmi biztos a kifogást az országos vezető fegyelmi biztos részére felterjesztette (15. sz. irat), aki a fegyelmi biztost az eljárás kezdeményezésére utasította (16. sz. irat). A fegyelmi biztos az előzetes megszüntető határozatát visszavonta és fegyelmi eljárást kezdeményezett (17. sz. irat), melyről a panaszosokat értesítette (18. sz. irat).
A fegyelmi biztos álláspontja szerint alapos gyanú merült fel arra, hogy dr. [ÜGYVÉD] ügyvéd a kellő tájékoztatás elmulasztásával megsértette az Üttv. 1. § (3) bek., 42. § (5) és (6), illetve az Etikai szabályzat 2.1., 2.4., 5.12. b) pontjában foglaltakat, amellyel az Üttv. 107. § a) pontjában meghatározott 1 rb. folytatólagos fegyelmi vétséget követett el.
A Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Elnöke kijelölte a fegyelmi tanácsot (19. sz. irat). A fegyelmi tárgyalás kitűzésre került, melyre idézésre került az eljárás alá vont ügyvéd (20. sz. irat). Eljárás alá vont ügyvéd bizonyítási indítványt terjesztett elő (21. sz. irat). Idézésre került a tárgyalásra [INGATLANOS] (22. sz. irat), valamint a panaszosok (23. sz. irat).
A 2020. január 21. napján megtartott fegyelmi tárgyaláson (jegyzőkönyv 24. sz. irat) eljárás alá vont ügyvéd előadta az alábbiakat:
- Talán [INGATLANOS] kereste fel azzal, hogy még aznap kellene szerkeszteni egy foglaló átadási nyilatkozatot.
- Arról nem volt szó, hogy ő készítse el a későbbi adásvételi szerződést.
- [SZEMÉLY 1] mondta, hogy neki is marad az ingatlanban üzlethelyisége. Beszélték, hogy emiatt biztos nem épít majd rosszat. Rajzokat nézegettek, tudták, hogy a telek nincsen [SZEMÉLY 1] nevén. [SZEMÉLY 1] azt mondta, hogy a foglalókból fogja a telket megvenni és pályázatból építi fel.
- Az ingatlanpiacon őrült helyzet volt, sok ingatlan már a tervezőasztalon eladásra került, a bizalmat erősítette, hogy ingatlanközvetítő is részt vett az ügyletben.
- Nem tudta, hogy egy nagyobb összeg átutalására fog sor kerülni. Erről akkor szerzett tudomást, amikor másodjára jöttek.
- Amikor később kiderült, hogy valami nem stimmel, volt róla szó, hogy „csaliként” [SZEMÉLY 1]nal ügyvédi letéti számlára utaltassák a már átadott pénzt.
A tárgyaláson meghallgatásra került [PANASZOS 1] panaszos, aki előadta az alábbiakat:
- Ingatlanközvetítőn keresztül kerület kapcsolatba [SZEMÉLY 1]nal. Az ingatlanos, mint fejlesztőt mutatta be, aki járatos ilyen projektek lebonyolításában.
- A telket megtekintették és tudták, hogy a telek tulajdonosa nem [SZEMÉLY 1]. A telek tulajdonosát ismerték. Tudtak arról, hogy először 5 embernek meg kell vennie a telket, hogy az építkezés beinduljon. Tudták, hogy ezekből a foglalókból kerül megvásárlásra a telek.
- A teljes vételár 32.500.000 Ft volt. Ez kedvező volt.
- Láttak a telekkel kapcsolatban költségvetést, terveket, látványtervet, de azok kezdeti stádiumban voltak.
- Azért mentek el ügyvédhez, hogy ügyvédi háttérrel, jogbiztonságot a hátuk mögött tudva bonyolódjon tovább az ügy. De szó szerint arra, hogy mire kérték fel az ügyvédet nem emlékszik. Az ügyvédnél ott volt [INGATLANOS] és az asszisztense is.
- Novemberben a múltat akarták lezárni, nem emlékszik, hogy a jövőre nézve bármi elhangzott volna.
- 2019. januárban történt átutalás [SZEMÉLY 1] részére, március végén vált nyilvánvalóvá az építtetők számára, hogy egy csalóval állnak kapcsolatban. Az ekkor kötött megállapodás gyakorlatilag a már megtörtént és előállt helyzetnek a leképzését volt hivatott rögzíteni.
- Tisztában van már azzal, hogy az ügyvéd milyen azonosítást tud végezni, de nem tudja állampolgárként elfogadni, hogy az ügyvéd nem tudja ellenőrizni az előéletet.
- Az ügyvéd nem tájékoztatta arról a veszélyről, hogy [SZEMÉLY 1], mint magánember van benne a jogügyletben és nem áll mögötte cég, gyakorlatilag semmit vettek meg. Ugyanakkor tudta, hogy nincsen cég, mert olyan tájékoztatást kapott [SZEMÉLY 1]tól, hogy a pályázat miatt a cégalapítás feltétele, hogy előbb a telek legyen meg.
- Amikor megtörtént a pénz átadása benne még maximális bizalom volt mindenki irányába.
- Az ügyvéd mondta, hogy a foglalón kívüli további összegek átutalással menjenek, tehát tisztában kellett lennie azzal, hogy további utalások fognak történni. Ha az ügyvéd mondta volna, hogy az ügylet kockázatos, akkor erősen megingatta volna.
- Tudomása van az akkori ingatlanpiaci gyakorlatról az értékesítéssel kapcsolatban, de továbbra sem tudja azt hivatkozási alapnak tekinteni.
- A pénzük visszaszerzése érdekében eljárás alá vont ügyvéd konkrét érdemi lépésről nem tájékoztatta. Érdemi lépésnek tekintette volna azt, ha felhívja [SZEMÉLY 1]t a szerződéses kötelezettségének teljesítésére.
- Arra semmi garancia nem volt, hogy [SZEMÉLY 1] a telket meg fogja szerezni. Az ezzel kapcsolatos személyes kapcsolati tőkében az ügyvédnek nincs szerepe. A jogi garanciát onnantól érezte az egész ügyletben, hogy rákerült az okiratra az ügyvédi pecsét. Az ügyletet nem az ügyvéd alakította, áldását adta rá a pecséttel. A pecsét álláspontja szerint az igazolja, hogy ami megtörtént az jogszerű volt. Az elkészült iratok nem jogszerűtlenek, az ügyvéd nem járt el szabálytalanul. Ők mentek oda az ügyvédhez, hogy írja le, hogy a foglalót ki akarják fizetni.
- Amikortól az ügyvéd aláírja, az egész ügy jogi felügyelet alá kerül, és amennyiben őket érdeksérelem éri, akkor elvárják, hogy az ő érdekeiket is képviselje az ügyvéd. Jelen esetben, ha nem kerül vissza az ügyvédi letéti számlára a pénz, akkor kifejezhetik azt, hogy érdeksérelem érte őket.
- Úgy emlékszik, hogy az eljárás alá vont ügyvéd tudott arról, hogy átutalnak 7 milliót. De konkrét időpontról nem volt szó. Ügyvéd úr mondta, hogy utalás legyen. [SZEMÉLY 1] mondta később, hogy nem elegendőek a foglalók, ezért utaljanak egy nagyobb összeget. Ekkor nem keresték meg az ügyvédet, hogy utalhatnak-e, vagy utalni fognak. Később úgy fogalmaz, hogy felhívták az ügyvédet, de nem volt alkalmas időpont az okiratba foglalásra.
- Úgy tudja, hogy [SZEMÉLY 1]nak megkötésre került a telekvásárlási szerződés, de ezt nem látta.
- A többször hivatkozott „csali” vonatkozásában megerősíti, hogy az nem járt volna részükről további összegek utalásával.
Eljárás alá vont ügyvéd megjegyzi, hogy azért került sor olyan tájékoztatás nyújtására, hogy a többi vételár-rész átutalással kerüljön kiegyenlítésre, mert a panaszosok elmondták, hogy CSOK-ot szeretnének igénybe venni és a CSOK feltétele, hogy a vételár maximum 10%-a kerülhet készpénzben kifizetésre.
A tárgyaláson meghallgatásra került [PANASZOS 2] panaszos, aki előadta az alábbiakat:
- Úgy érzik, hogy nem kaptak megfelelő tájékoztatást a jogügylet kockázatairól. Egyoldalú tájékoztatást kaptak. Nem hívták fel a figyelmet arra, hogy magánszeméllyel állnak szemben. Úgy gondolja, hogy magánszemély esetében mások a garanciák, a társaság tőkéjéből probléma esetében is visszakérhették volna a pénzt.
- A tárgyaláson jelen volt a lánya is, aki 27 éves pszichológus.
- Elmentek Debrecen egyik legjobb ingatlanosához, akinek a gyermekét két évig tanította. Elmondta, hogy nagyon jól ismeri a város ingatlanpiacát és emiatt bíztak benne.
- Az első alkalommal, amikor az ügyvédhez mentek, akkor kapkodva mentek. Az ingatlanirodában aláírtak egy ütemtervet, hogy mikor és mennyit fognak fizetni.
- Az ügyvédnél a papír már elő volt készítve, ügyvéd úr felolvasta. A szándékuk a lakás megvásárlása volt. Az ügyvédet nem ők bízták meg, így nem tudja, mivel került megbízásra.
- Tudták, hogy az ingatlan nem [SZEMÉLY 1] nevén van. De elaltatták őket. A rokonok mondták nekik, hogy nagyon utána kell nézni a dolgoknak. De az ingatlanos megerősítette, hogy vannak referenciái [SZEMÉLY 1]nak.
- Úgy gondolja, hogy egy ingatlanos és egy ügyvéd tudja, hogy ilyenkor mit kell csinálni.
- Nem gondolta, hogy [SZEMÉLY 1] harmincszoros visszaesőként átcsúszik egy ellenőrzésen. De már tudja, hogy nincs olyan fórum, ahol egy ügyvéd tájékozódhat. Megmondhatta volna, hogy nem tud utána nézni annak, hogy kivel kötöttek szerződést.
- Az eljárás alá vont ügyvéd nem mondott olyat, hogy a többi összeget átutalással kell rendezni.
Azért történt átutalás, mert 50.000 Ft-ba került volna levenni a számláról.
A tárgyaláson meghallgatásra került [INGATLANOS] tanú, aki elmondta az alábbiakat:
- Ingatlanosként közvetített a panaszosok és [SZEMÉLY 1] között. Az eljárás alá vont ügyvédet [SZEMÉLY 1] kereste meg. A 2018.11.24. napi nyilatkozat aláírásakor jelen volt. Ekkor a felek a vételárban megállapodtak és emlékezete szerint 500.000 Ft már átadásra került. Az ügyvéd ekkor adott tájékoztatást a foglaló jogi természetéről.
- A panaszosok tudták, hogy a telek nem [SZEMÉLY 1] tulajdona.
- [SZEMÉLY 1]t [ASSZISZTENS] ismerte korábban, ő hozta be az irodába. Ott [SZEMÉLY 1] felvázolta, hogy milyen tervek lesznek, hogy fogja megvásárolni az ingatlant. Mondta, hogy már adott is el belőle.
- Több ilyen eset volt, hogy valaki szerez egy telket, megbeszéli a kivitelezést és elkezdi az építkezést. Ugyanakkor projektcéget is alapít.
A fegyelmi biztos a lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként végindítványában a fegyelmi eljárás kezdeményezéséről szóló határozatában írt álláspontját fenntartotta, mely szerint eljárás alá vont volt ügyvédjelölt 1 rendbeli folytatólagos szándékos fegyelmi vétséget követett el. Pénzbírság kiszabását indítványozta, az eljárási költségek megtéríttetése mellett.
Az eljárás alá vont ügyvéd végfelszólalásában az általa eddig előadottakat fenntartotta.
A fegyelmi tanács a rendelkezésre álló okiratok, továbbá az eljárás alá vont ügyvéd, a tanúként meghallgatott bejelentők előadása és egyéb tanúvallomások előadása az alábbi tényállást állapítja meg.
[PANASZOS 2], [PANASZOS 1] bejelentő és [SZEMÉLY 1] között létrejött megállapodás alapján bejelentő meg kívánta vásárolni egy jövőben felépítendő ingatlan egyik lakását. A lakásvásárlás akként alakult volna, hogy [SZEMÉLY 1] vállalta a telek megvásárlását az addig megkapott foglalók összegéből, majd a telek megvásárlását követően [SZEMÉLY 1] projektcéget alapít és pályázati forrásból megvalósítja a társasház felépítését.
Panaszosok [INGATLANOS] ingatlanoson keresztül jutottak el [SZEMÉLY 1]hoz. Panaszosok terveket, dokumentációt láttak a felépítendő ingatlan vonatkozásában. Az ügylet kapcsán 500.000 Ft foglaló átadásra került [SZEMÉLY 1] részére az ingatlanirodában és megegyeztek összesen 10% összegű foglaló átadásáról.
Ezt követően a felek megjelentek dr. [ÜGYVÉD] ügyvéd előtt 2018. november hó 24-én napján, amikor ügyvéd „megállapodás foglalóról” elnevezésű okiratot megszerkesztette. A felek közül [PANASZOS 2] és [SZEMÉLY 1] az okiratot aláírták. Az okirat tartalma szerint a felek végleges adásvételi szerződést kívántak egymással kötni az építési engedély kiadását követő rövid időn belül. Ezen okiratban a lakás, annak vételára, illetve a kifizetés forrásai, hitel és Csok igénybevétele, a használatbavételi engedély legkésőbbi időpontja került rögzítésre, valamint az, hogy bejelentő 500.000 Ft-ot foglaló jogcímén [SZEMÉLY 1]nak már átadott és 3 banki napon belül további 2.720.000 Ft-ot fog átadni részére foglaló jogcímén, melynek jogi természetéről felek kioktatást kaptak.
A kézzel írt átvételi elismervény másolati példánya tartalma szerint [PANASZOS 1] bejelentő 2018. november hó 27. napján 2.720.000 Ft-ot átadott [SZEMÉLY 1]nak az ingatlan foglalójaként. Ezt követően 2019. januárjában további 7.000.000 Ft összeg került átutalásra [SZEMÉLY 1] részére.
A felek ezt követően 2019. március hó 30. napján jelentek meg dr. [ÜGYVÉD] ügyvéd előtt. Az ekkor kelt megállapodás elnevezésű okirat tartalma szerint [SZEMÉLY 1] (vagy közeli hozzátartozója, vagy gazdasági társasága) vállalta a telek megvásárlását és rögzítették azt, hogy [PANASZOS 2] bejelentő már megfizetett részére 10.220.000 Ft vételárrészt. [SZEMÉLY 1] kötelezettséget vállalt arra, hogy ezen ingatlant legkésőbb 2019. április hó 03. napjáig vagy ő, vagy felesége, vagy az érdekeltségükbe tartozó gazdasági társaság meg fogja vásárolni. Amennyiben erre nem kerül sor határidőben, úgy [SZEMÉLY 1] vállalta, hogy ügyvéd letétjébe a már teljesített vételárrészt átutalja. Ez esetben amennyiben bejelentő eláll, úgy részére, amennyiben a végleges adásvételi szerződés megkötésre kerül, úgy az abban rögzítettek alapján kiadja azt letétből ügyvéd. Rögzítésre került, hogy amennyiben az ingatlan tulajdonjogát [SZEMÉLY 1], vagy felesége, vagy az érdekeltségükbe tartozó gazdasági társaság megszerezte, úgy felek 5 napon belül végleges adásvételi szerződést kötnek egymással.
[SZEMÉLY 1] a megállapodásban vállalt kötelezettségét nem teljesítette. Sem a telek megvásárlására, sem az összeg ügyvédi letétbe történő utalására nem került sor.
A fegyelmi biztos indítványa nem alapos.
A továbbiakban az alábbi rövidítések kerülnek alkalmazásra:
- FESZ: 20/2018. (XI. 26.) MÜK szabályzat a fegyelmi eljárásról
- Üttv: ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény
- Etikai szabályzat: 6/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól (hatályos 2018. március 28. napjától)
Az Üttv. alapján:
„107. § Fegyelmi vétséget követ el az ügyvédi tevékenységet gyakorló, szüneteltető vagy az ügyvédi tevékenység felfüggesztése alatt álló kamarai tag vagy nyilvántartásba vett természetes személy, ha
a) az ügyvédi tevékenység gyakorlása során az e tevékenység gyakorlásából eredő, jogszabályban, a Magyar Ügyvédi Kamara Alapszabályában és a területi kamara alapszabályában (a továbbiakban együtt: alapszabály), vagy etikai szabályzatban meghatározott kötelességét szándékosan vagy gondatlanságból megszegi, vagy”
A fegyelmi tanácsnak vizsgálnia kellett azt, hogy eljárás alá vont ügyvéd az ügyvédi tevékenység gyakorlása során a jogszabályban (különösen Üttv.), valamint a kamarai szabályzatokban (különösen Etikai szabályzat) meghatározott kötelezettségét megsértette-e.
1. A panaszosok tudattartalma és az ügyvéd tájékoztatással kapcsolatos megállapítások
Az eljárás során vizsgálni kellett azt, hogy a panaszosok milyen körülményekkel voltak tisztában akkor, amikor a megállapodásokat az eljárás alá vont ügyvédnél megkötötték, és mire terjedt ki az eljárás alá vont ügyvéd meghatalmazása. Ezek ismeretében vizsgálható az, hogy a jogügylet rejtett-e kockázatot, és az eljárás alá vont ügyvéd megfelelő tájékoztatást nyújtott-e a jogügylet kockázatairól.
Etikai szabályzat 5.14. pontja alapján részletes tájékoztatás abban az esetben maradhat el,
„a) ha a konkrét ügy tényállásától függően, a megbízás kifejezetten és félreérthetetlenül nem vonatkozik a tájékoztatási kötelezettséggel érintett jogi tanácsadásra,
c) annyiban, amennyiben a tájékoztatás egyszerű és széles körben közismert információra vonatkozik.”
A jogügylet kockázataival kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség abban az esetben áll fenn, amennyiben az ügylet kockázatai az ügyfél számára nem felismerhetőek az általános társadalmi elvárás szerint. Amennyiben az ügyfelek az ügylet kockázatival egyébként tisztában vannak, vagy azzal általános társadalmi elvárás szerint tisztában kellene lenniük, úgy az erre vonatkozó tájékoztatás elmaradása nem róható az ügyvéd terhére.
Fontos megjegyezni, hogy az ügyvédnek a jogügylettel kapcsolatos kockázati tájékoztatási kötelezettsége nem teljes körű, hanem azokra a kockázatokra terjed ki, amelyek az ügyfél által előadott tényálláshoz szorosan kapcsolódnak. A tájékoztatási kötelezettség nem terjed ki az ügyfél által közölt tényállástól eltérő forgatókönyvek kidolgozására és jogi értékelésére.
A Fegyelmi Tanács álláspontja szerint a panaszosok és [SZEMÉLY 1] a foglaló átadásával kapcsolatos nyilatkozat elkészítésével bízták meg eljárás alá vont ügyvédet. Ezt erősíti meg az eljárás alá vont ügyvéd nyilatkozata, valamint igazolják a panaszosok és a tanú nyilatkozatai. [PANASZOS 1] panaszos nyilatkozata szerint bár nem emlékszik szó szerint arra, hogy mire kérték fel az ügyvédet elmondja, hogy az okirattal a múltat akarták lezárni, nem emlékszik, hogy a jövőre nézve bármi elhangzott volna. [PANASZOS 2] tanú nem emlékezett konkrétan a megbízásra, de az okiratot ismertetés után aláírta. Magából az okirat tartalmából sem lehet arra következtetni, hogy a felek ezen nyilatkozatuk rögzítésén kívül egyéb ügyintézéssel is megbízták volna eljárás alá vont ügyvédet.
Ugyanakkor a foglaló átadása az adásvétel első állomása, így már ezen okirat megszerkesztésekor az eljáró ügyvédnek figyelemmel kell lennie a felek végleges szerződéses akaratára - bár ez később változhat - és azt lényegileg fel kell tárnia, az ezzel kapcsolatos kockázatokat ismertetnie kell.
Az okirat tartalma alapján az eljárás alá vont ügyvéd a jogügylet lényegét és a később megkötendő adásvételi szerződés lényegi pontjait feltárta és azt az okiratban rögzítette. Tisztázásra kerültek az alábbiak, amelyek nem szorosan kapcsolódnak a foglaló jogintézményéhez:
- A vételár megfizetéséhez kölcsön, CSOK igénybevétele
- Használatbavételi engedély legkésőbbi dátuma
- Áfa törvény változása érinti-e a vételi árat
Ezek mind arra engednek következtetni, hogy eljárás alá vont ügyvéd az ügyfelekkel a megállapodásuk jelen szakaszában felmerülő kérdéseket átbeszélte.
A panaszosok ellentmondó nyilatkozatokat tettek arról, hogy az okirat aláírásakor az ügyvéd részére az ügylet további jövőbeli sorsával kapcsolatban milyen tájékoztatást adtak. [PANASZOS 1] panaszos hivatkozik arra, hogy ekkor csak a már megbeszélteket rögzítették, később azonban már úgy nyilatkozik, hogy az ügyvéd tudott a későbbi átutalásokról. Elmondta, hogy az ügyvéd tanácsára történt a többi vételár átutalása. [PANASZOS 2] azonban úgy nyilatkozott, hogy kizárólag a pénzfelvételi költségek miatt került sor átutalásra. Arra, hogy a jogügylettel kapcsolatban az ügyvéddel mit egyeztettek, nem emlékezett.
Ennek alapján nem állapítható meg az, hogy az ügyfelek a saját jövőbeli szándékukról - nyilván a megállapodásban foglaltakon túl - bármiről tájékoztatták volna eljárás alá vont ügyvédet. Ugyanakkor az ügyvéd a rendelkezésére álló tényekkel kapcsolatban a jövőre nézve megfelelő tájékoztatást adott, amikor felhívta a figyelmet arra, hogy CSOK esetében a további törlesztő részleteket már átutalással szükséges rendezni a 10% készpénzfizetésre tekintettel.
Tényként rögzíthető, hogy a büntetett előéletre vonatkozóan az eljárás alá vont ügyvédnek sem joga, sem lehetősége nem volt - és jelenleg sincs - adat lekérésére. Ezen adatok különleges adatnak minősülnek, amelyet a jogszabályok a személyes adatoknál is jobban védenek. Az, hogy az eljárás alá vont ügyvéd arról nyújtson tájékoztatást, hogy nem jogosult különleges személyes adatok lekérésére és annak ügyfelekkel történő közlésére nem az ügy tényállásához tartozó tájékoztatási kötelezettség. Amennyiben az ügyfelekben ez kérdésként felmerül, akkor az eljáró ügyvéd az erre vonatkozó tájékoztatást megadja, de nem elvárható az, hogy minden ügyben tájékoztatást nyújtson az ügyfelek részére arról, hogy milyen nyilvántartásokba nem jogosult betekinteni.
A fegyelmi tanács álláspontja szerint az, hogy nem tulajdonostól történő ingatlan vásárlással kapcsolatosan vételár, vagy annak részletének átadása kockázatosnak minősül, egyszerű és széles körben ismert kockázat. A panaszosok egyetemi végzettséggel rendelkeznek, így általános elvárás, hogy ezzel a kockázattal egyéb figyelemfelhívás hiányában is tisztában legyenek. Megállapítható, hogy a kockázattal tisztában voltak, ugyanis [PANASZOS 2] panaszos is elmondta, hogy a rokonai figyelmeztették őket, hogy alaposan utána kell járni a dolgoknak, hiszen nem tulajdonossal kötnek megállapodást. Azt, hogy panaszosok bíztak a kapcsolati tőkéjükben - ezen belül különösen az ingatlanosban - az eljáró ügyvéd terhére nem róható.
A Fegyelmi Tanács szerint nem bír relevanciával a kockázat szempontjából az arra vonatkozó tájékoztatás, hogy a panaszosok magánszeméllyel vagy céggel kötnek szerződést. Mindkét esetben felmerülhetnek kockázatok, ugyanakkor jogi szempontból egyik eset sem előnyösebb a másiknál. Mindkét esetben a szerződést biztosító mellékkötelezettségeknek lehet jelentősége. Ezen tájékoztatás azonban azért sem merülhetett fel, mert az ügyfelek konkrét megállapodással érkeztek az eljárás alá vont ügyvédhez, mely keretében a magánszemélykénti szerződéskötés volt a közös megegyezés része, a cég később került volna megalapításra.
Kiemelendő, hogy az ügyfelek mindkét esetben már megkötött szóbeli megállapodást és részben átadott összegek okiratba foglalását kérték eljárás alá vont ügyvédtől. A már átadott összegek vonatkozásában az ügyvéd szükségszerűen csak tényeket rögzíthetett. A 2018.11.24. napi megállapodásban a 2.720.000 Ft további foglaló átadásában a felek szintén előre megállapodtak. A panaszosok által előadott megállapodás alapján ugyanakkor a foglaló [SZEMÉLY 1] részére történő rendelkezésre bocsájtása szükségszerű volt, ugyanis [SZEMÉLY 1] a foglalók összegéből kívánta megvásárolni a telket. A megállapodásban szereplő foglaló 10%-os mértéke nem eltúlzott, az általános bíró gyakorlat is megfelelő mértékűnek tekinti.
A „bevett gyakorlatot” szintén jelen körben szükséges vizsgálni. A polgári jog a szerződéskötés szabadságán alapul, vagyis a felek bármiben megállapodhatnak, amit a jogszabály nem tilt, ugyanakkor a szerződésekre vonatkozó jogintézmények alkalmazása a felek akaratán múlik. Ennek megfelelően időről időre kialakulnak olyan trendek, amelyek elterjednek és nagy számban köttetnek. Ennek jogon kívüli okai is lehetnek. Az okiratszerkesztés idején a Fegyelmi Tanács által is köztudott, [INGATLANOS] tanú és eljárás alá vont ügyvéd által is megerősített olyan tendencia érvényesült, hogy az ingatlanok már a kivitelezés megkezdése előtt, több esetben még az építtető telekvásárlása előtt elkeltek. Ezt az akkoriban szignifikánsan megemelkedett lakáspiaci kereslet okozta. Több esetben fordult elő az ügyfelek lemaradtak az ingatlan megvásárlásáról, mert várni akartak akár engedélyekre vagy tulajdonszerzésre.
A jogrendszer nyilvánvalóan nem tartalmazhat valamennyi élethelyzetre vonatkozó szabályozást, így a Fegyelmi Tanácsnak lehetősége van, sőt kötelezettsége annak vizsgálata, hogy eljárás alá vont ügyvéd által szerkesztett okiratok az akkori piaci gyakorlattól eltértek-e. Az ilyen irányú eltérés indokolhatta volna többlettájékoztatás nyújtását, de a jogügylet megfelelt az akkori jogügyletek során jelen lévő általánosan elterjedt bevett gyakorlatnak.
A Fegyelmi Tanács vizsgálta, hogy az eljárás kockázatosságával kapcsolatban a 14/2018. MÜK határozat 5.3. pontja szerint felmerül-e különösen magas kockázati tényező. Jelen jogügylet kapcsán azonban egyetlen pont sem merül fel. Hangsúlyozza a Fegyelmi Tanács, hogy a határozat rendelkezései nem taxatívak.
A fentiek alapján az eljárás alá vont ügyvéd a tudomására hozott tényállás alapján felmerülő kockázatokat feltárta, lényegi kérdéseket az okiratokban rögzített. A felek által is igazoltan tudott és ismert kockázat további részletes feltárása nem volt szükséges.
2. A fegyelmi biztos indítványával kapcsolatos megállapítások
Az Üttv. 1. § (3) bekezdése alapján:
Üttv 1. § (3) Az ügyvédi tevékenység gyakorlójának az ügyvédi tevékenységet lelkiismeretesen, a legjobb tudása szerint, a jogszabályok megtartásával kell gyakorolni.
Ezen jogszabályhely három tényállást tartalmaz. A fegyelmi biztos nem fejtette ki azt, hogy mindhárom tényállásban vétkesnek tartja-e az eljárás alá vont ügyvédet, így a fegyelmi tanácsnak szükségszerűen mindhárom esetet vizsgálnia kellett. A fegyelmi biztos azt sem fejtette ki, hogy miért tartja megállapíthatónak ezen rendelkezések megsértését.
A korábban már kifejtettek szerint nem állapítható meg az, hogy eljárás alá vont ügyvéd a tevékenységét nem végezte volna lelkiismeretesen. A foglaló jogi természetének ismertetésén túl egyéb tájékoztatást is adott, a tipikusan felmerülő problémákat (hitel, csok, áfa) a megállapodásba belefoglalta. Eljárása során a rendelkezésre álló tényeket figyelembe vette.
A fegyelmi eljárás során arra vonatkozó adat, hogy az eljáró ügyvéd nem a legjobb tudása szerint járt volna el, vagy jogszabályellenes, jogszabályt megkerülő magatartást tanúsított volna, vagy ilyenben közreműködött volna nem merült fel.
Az Üttv. 42. § (5) bekezdése alapján:
Üttv. 42. § (5) Az ügyvéd az ügyfél által előadott tényeket teljes körűnek, pontosnak és valónak fogadhatja el, azonban a (3) bekezdésben meghatározott követelmény érvényesülése érdekében tájékoztatnia kell az ügyfelet arról, ha az ügyvédtől elvárható gondosság mellett az ügyfél által előadott tények teljes körűségével, pontosságával vagy valóságával kapcsolatban kétsége merült fel.
A korábban kifejtettek alapján az eljárás alá vont ügyvéd az általa kapott megbízással kapcsolatban - foglaló átadása - az ügyfelek részére teljes körű tájékoztatást adott. A tények teljeskörűségével, pontosságával, valóságával kapcsolatban kétsége nem merülhetett fel és a fegyelmi eljárás során sem merült fel olyan adat, amely a megbízás kapcsán valótlannak, pontatlannak bizonyult volna.
Az Üttv. 42. § (6) bekezdése alapján:
Üttv. (6) Az ügyvéd köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylettel kapcsolatos esetleges jogi kockázatokról.
A korábban kifejtettek alapján az eljárás alá vont ügyvéd a szükséges és megfelelő tájékoztatást megadta, az ügyfelek a jogügylet kockázataival tisztában voltak.
Az Etikai szabályzat 2.1. pontja alapján:
„2.1. Az ügyvédi tevékenység gyakorlója köteles igénybe venni minden törvényes eszközt ügyfele jogai és jogos érdekei érvényesítéséhez, ennek keretében jogi képviselet ellátása esetén az ellenérdekű fél jogi képviselőjével, annak hozzájárulása esetén vagy jogi képviselő hiányában közvetlenül az ellenérdekű féllel, továbbá - jogellenes befolyásolásuk nélkül - a tanúval, a szakértővel és az eljárás más résztvevőivel értekezhet és információkat cserélhet.”
A fegyelmi biztos nem fejtette ki azt, hogy ezen pontban foglaltakat az eljárás alá vont ügyvéd milyen magatartásával sértette meg. Tényként állapítható meg, hogy az eljárásban nem volt ellenérdekű fél tekintettel arra, hogy az okiratszerkesztés során az eljáró ügyvéd a felek kölcsönös akaratát foglalja írásba. Ilyen kontextusban „ellenérdek” nem értelmezhető.
Eljárás alá vont ügyvéd - tekintettel arra, hogy a felek részére okiratot szerkesztett - az ügyfelei igénye érvényesítéséhez a felek közötti kommunikáció elősegítésében és a probléma közös megegyezéssel történő megoldásában működhetett közre. Eljáró ügyvéd nem jogosult az egyik fél képviseletében a másik fél ellen eljárni. A felek közötti kommunikáció a panaszosok szerint is megszakadt, így az eljárás alá vont ügyvéd érdemi intézkedést bármelyik fél ellen pontosan az Etikai szabályzat 2.4. pontja alapján nem foganatosíthat.
Az Etikai szabályzat 2.4. pontja alapján:
„2.4. Az ügyvédi tevékenység gyakorlója nem tanúsíthat olyan magatartást, mely ellentétes az ügyfél jogos érdekével.”
A fegyelmi biztos nem fejtette ki azt, hogy ezen pontban foglaltakat az eljárás alá vont ügyvéd milyen magatartásával sértette meg. A Fegyelmi Tanács az eljárás során olyan bizonyítékot nem észlelt, amely során eljárás alá vont ügyvéd magatartása az ügyfelek jogos érdekeivel ellentétes lett volna.
Az Etikai szabályzat 5.12. b) pontja alapján:
5.12. A megbízott az ügyfél által előadott tényállás keretei között - az ügyfél kifejezett eltérő rendelkezése hiányában - b) a létrehozni kívánt jogügylet, megtenni kívánt jognyilatkozat várható közvetlen jogkövetkezményeire, valamint vonatkozó tájékoztatással ellátni az ügyfelet. A tájékoztatási kötelezettség nem terjed ki az ügyfél által közölt tényállástól eltérő forgatókönyvek kidolgozására, valamint jogi értékelésére.
A korábban kifejtettek alapján az eljárás alá vont ügyvéd a jogügylettel kapcsolatos közvetlen kockázatokra vonatkozó tájékoztatást megtette, a feleket a foglaló jogi természetéről kioktatta. A felek az ügylet egyéb kockázataival bizonyíthatóan tisztában voltak.
A fentiek alapján a Fegyelmi Tanács nem tartotta megállapíthatónak, hogy az eljárás alá vont ügyvéd magatartásával megsértette volna az Üttv. 1. § (3) bek., 42. § (5) és (6), illetve az Etikai szabályzat 2.1., 2.4., 5.12. b) pontjában foglaltakat foglaltakat.
Tekintettel arra, hogy a Fegyelmi Tanács a fegyelmi biztos indítványát nem tartotta megalapozottnak és nem tartotta megállapíthatónak fegyelmi vétség elkövetését, így az Üttv. 131. § (3) bekezdés b) pontja alapján az eljárást megszüntette.
Az eljárás során felmerült költségeket a Debreceni Ügyvédi Kamara viseli.
A fegyelmi eljárás lefolytatására az Üttv. rendelkezései szerint került sor.
A Fegyelmi Tanács határozatának meghozatala az Üttv. 131. § és FESZ 27. pontján alapul, a jogorvoslati jogot az Üttv. 135. § biztosítja.
A költségek viselésére a FESZ 40.6. pontja irányadó.
A határozat 2020. március 07 napján jogerős.
Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Debreceni Ügyvédi Kamarai Fegyelmi Tanácsa