Magyar

 

Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Jász-Nagykun-Szolnok Megyei Ügyvédi Kamarai Fegyelmi Tanácsa DRFB-3/2020. (Sz.33/2020) határozata

okiratszerkesztésről

A Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Jász-Nagykun-Szolnok Megyei Ügyvédi Kamarai Fegyelmi Tanácsa dr. .......... ügyvéd által képviselt dr. ......... ügyvéd (iroda: .........) ügyvéd ellen folyamatban lévő fegyelmi eljárásban a 2020. év július hónap 14. napján megtartott nem nyilvános tárgyaláson zárt ülésben meghozta és kihirdette az alábbi fegyelmi

határozatot:

A Fegyelmi Tanács megállapítja, hogy

dr. ..... eljárás alá vont ügyvéd nem követett el fegyelmi vétséget, ezért a fegyelmi eljárást megszünteti.

Az eljárásban felmerült 80.000 Ft. átalányköltség a Jász-Nagykun-Szolnok Megyei Ügyvédi Kamara terhén marad.

Indokolás

A Fegyelmi Tanács 2020. július 14. napján tartott tárgyaláson személyesen hallgatta meg: Dr. ....... eljárás alá vont ügyvédet, Dr. ....... ügyvédet, P. S. és neje bejelentőket mint tanúkat, továbbá 1. tanút, Dr.2. tanút Dr.3. tanút, és az alábbi tényállást állapította meg:

A bejelentés szerint eljárás alá vont adásvételi szerződést készített eladók/bejelentők, valamint ...... vevő között a szolnoki .... hrsz-ú ......... szám. alatt fekvő lakás ingatlanra.

Az adásvételi szerződés 2. pontjában foglaltak szerint a vételár 16.500 000 Ft, melyből vevő átutalással fizet ki 11.500.000 Ft-ot és 5.000.000 Ft-ot Fundamenta Lakáskassza hitel igénybevételével kívánt megfizetni.

A szerződés számos pontja tartalmazza az ingatlan tehermentesítésének kötelezettségét és annak feltételeit, továbbá tartalmazza, hogy az ingatlant a szerződés aláírásakor vevő birtokába bocsátják eladók.

A szerződés 8. pontja tartalmazza, hogy amennyiben a Fundamenta az igényelt kölcsönnél kevesebbet adna, úgy a különbséget a vevő saját erőből kiegészíti.

A szerződés 13. pontja tartalmazza, hogy amennyiben a Fundamenta a vevő kölcsön igénylésének elbírálása során úgy döntene, hogy nem ad hitelt, a szerződés hatályát veszti, és szerződő felek kötelesek egymással elszámolni, melynek következtében eladók kötelesek 5 napon belül visszafizetni a vevő által részükre átadott vételár előleget, eladók a vevővel szemben semmilyen kártérítési vagy egyéb igénnyel nem fordulhatnak, követelést nem érvényesíthetnek.

A bejelentők szerint vevő rosszhiszeműen járt el, mert szándékosan úgy nyilatkozott a hiteligénylés során, hogy kérelmét elutasítsák, azóta az ingatlanban lakik, és ők hiába fizették vissza a vételár előleget, nem kapták vissza az ingatlan birtokát.

A vevő nem fizette ki a szerződés 8. pontjában vállaltak szerint saját erőből a vételárhátralékot és a mai napig jogcím nélkül tartja birtokában az ingatlant.

Álláspontjuk szerint a szerződést készítő ügyvéd csupán a vevő érdekeit védte a szerződésben.

A tárgyaláson az eljárás alá vont ügyvéd fenntartotta azt az álláspontját, hogy mind eladók mind a vevő érdekeit szem előtt tartotta. A szerződés elkészítése során egyeztetett a felekkel, mindkét félnek módjában állt a szerződést tanulmányozni, mindkét fél kijelentette, hogy ebben a formában kérik a szerződés elkészítését.

Előadta, hogy amikor felmerült, hogy vevő nem kap kölcsönt, nem fordultak hozzá, mindkét fél ügyvédet fogadott és az ő segítségükkel igyekeztek megállapodásra jutni. Amikor hozzá fordultak ő is azt a tanácsot adta, hogy számoljanak el egymással, bontsák fel a szerződést vagy egyezzenek meg másként. Tudomása szerint az ügyvédeik útján még a vételár összegének megváltoztatása is szóba került. Visszautasította azt a gyanút, hogy csupán a vevő érdekeit védte volna a szerződés elkészítése során.

A bejelentők közül P.....né eladó tett részletes nyilatkozatot, a házastársa azt nyilatkozta, hogy a felesége intézte az ügyeket, amit ő mondott, azt ő már kiegészíteni nem tudja. Bejelentő elmondta, hogy a bejelentésben leírtakat változatlanul fenntartja, azt kiegészíteni nem kívánja. Kérdésre előadta, hogy értékesítették időközben az ingatlant. A korábbi vevő, az adásvételi szerződésben meghatározott vevő 2019. év végén kiköltözött, és ők december 13-án tudták birtokba venni az ingatlant.

Elmondta, hogy amikor nyilvánvalóvá vált, hogy a szerződés hatálytalan, akkor a vevő az általa kifizetett vételár részletet visszakövetelte. Ezt ők nem tudták visszafizetni azon nyomban, mert a vételárat felhasználták, kénytelenek voltak egy hitelt felvenni. Egy fizetési meghagyást indított ellenük a vevő, és ez a peren kívüli eljárás alakult át aztán peres eljárássá. Mert bár időközben a hitelből vissza tudták fizetni a vételár részt, de nem fizették meg az eljárással felmerülő költségeket. És ez az eljárás most már csak az eljárással felmerülő költségek viseléséről szól.

Elmondta azt is, hogy ők még indítottak semmilyen eljárást a vevő ellen, de a használati díj megfizetése iránt ők is peres eljárást fognak kezdeményezni.

Kérdésre előadta, hogy azért érzi sérelmesnek a szerződést, mert megítélése szerint egyetlen pont sem védte őket. Úgy ítélték meg, hogy számukra ez az egész szerződés nem jó. Beszéltek több ügyvéddel, és azt a felvilágosítást adták, hogy ezt nem lett volna szabad nekik aláírni.

Az átvett vételárból azt, amit muszáj volt kifizetni az ingatlan tehermentesítésére, azt kifizették, a többit nem használták fel, nem is akarták felhasználni. Az okozott nehézséget, hogy amit ki kellett fizetni a tehermentesítésre, azt nyilván nem tudták öt napon belül kifizetni.

Tanács elnökének kérdésére előadta, hogy nem gondolták, hogy bajuk lehet ebből a szerződésből, megbíztak a szerződést készítő ügyintézőben. Az mindenki számára nyilvánvaló volt, hogy az átvett vételár részből tehermentesíteni fogják az ingatlant, és azt nem fogják tudni öt napon belül visszafizetni. De ennek ellenére aláírták a szerződést.

Tanács tagjának kérdésére előadta, hogy természetes volt, hogy birtokba engedték a vevőt, mert egyedülálló anyaként nevelt egy gyermeket, ő is anya, a helyébe tudta magát képzelni. Azt nem tudták, és nem is tudják, hogy miért nem sikerült ez a Fundamenta hitel, azt sem tudja, hogy ennek volt-e megtakarítás része, vagy csak hitelből állt. Annyit tud, hogy amikor a szerződést aláírták, akkor volt egy pozitív nyilatkozata a Fundamentának. Nem tudja, hogy ez miért lett megváltoztatva. Az Otthon Centrum a közvetítési díjat nem fizette vissza, nem kívánta visszafizetni, de addig jártak a nyakukra, addig levelezgettek, amíg az a kompromisszum nem jött létre, hogy a következő értékesítésbe beszámították az általuk megfizetett összeget.

Dr.2. és Dr.3. ügyvéd tanúk elmondták azt, hogy mivel keresték meg őket az ügyfeleik, de olyan lényegi előadásuk nem volt, ami a tényállást befolyásolta volna.

Dr.2. és Dr.3. meghallgatásuk során megerősítették, hogy 2019. február 15-én eljárás alá vont ügyvéd irodájában megjelentek és igyekeztek a felek közötti megállapodást elősegíteni.

Tanú 1. előadta, hogy az eladók felszólították a kiköltözésre 2019. októberében, de ennek nem tudott eleget tenni, mert az időközben megvásárolt ingatlanba még nem tudott beköltözni. November 29-30-án költözött ki, és később, 2019. decemberében adta át a kulcsokat. A szerződés 8. pontját úgy értelmezte, hogy abban az esetben, hogyha az igényelt hitelnél kevesebbet kapott volna, akkor azt ki kellett volna egészítenie, de abban az esetben, ha egyáltalán nem kap hitelt, akkor azt nem kellett volna megfizetnie, a szerződés hatálytalanná válik. Számára a szerződés 13. pontja azt jelentette, hogy van az eladóknak egy öt napja, hogy fizessék vissza az összeget, és további öt napon belül neki kellett volna az ingatlan birtokba adni.

Elnök kérdésére előadta, hogy csak januári levélre hivatkozik, mert januárban azt írták az eladók, hogy ők csak hitelből tudják visszafizetni a pénzt. A szerződés megkötésekor nem volt arról szó, hogy konkrétan abban az esetben, hogyha ez a szerződés hatályát veszíti, akkor az eladónak az általa átvett vételár után milyen kamatot kell fizetnie, és nem volt szó arról, hogy a vevőnek mennyi használati díjat kell fizetnie.

A beköltözése után az ingatlanba műanyag nyílászárókat cserélt. A korábbi nyílászárókat műanyag nyílászáróra cserélte, ezáltal az ingatlan értéke nőtt. És akkor, amikor felajánlotta, hogy a tizenhat és fél millió forintot visszafizetem, akkor az eladók részére ez már nem volt elég, ők már tizenkilenc millió forintot követeltek volna, éppen azért, mert az ingatlan értéke nőtt. Nem tájékoztatta a szerződés készítő ügyintézőt arról, hogy a beköltözést követően az ingatlanba értéknövelő beruházást készül végrehajtani, ezért ő erről nem is tudhatott, a szerződés éppen ezért nem is tartalmaz rendelkezést arra nézve, hogy mi lesz akkor az elszámolásnak a módja. Azt nyilatkozta „tudom, hogy ezt már én nem fogom visszakapni, legfeljebb egy peres eljárás útján, de ezt én már lezártam magamban. Ezt az összeget tudomásul veszem, hogy nem fogom visszakapni”.

A 4. tanúként bejelentett idézése címzett ismeretlen jelzéssel érkezett vissza. Az eljárás alávont ügyvéd jogi képviselője azt nyilatkozta, hogy az általuk bejelentett tanú következő tárgyalásra történő idézéséhez nem ragaszkodnak.

A bizonyítási eljárás befejezése után a felek érdemi nyilatkozataikat tették meg:

Fegyelmi biztos végindítványában elmondta, hogy minden írásban tett nyilatkozatát változatlanul fenntartja.

Az eljárás alá vont ügyvéd jogi képviselője előadta, hogy számára nóvumként jelentkezett az a tény, hogy az eladók a szerződésben meghatározott vételáron túl léptek fel igénnyel, az ezzel kapcsolatos levelezés beszerzését indítványozta, mert az volt a jogi megítélése, hogy az eladók rosszhiszeműen jártak el, és nem hivatkozhatnak a szerződés hiányosságára, az ő magatartásukra visszavezethető okból történt késedelem.

Előadta, hogy a vevő felajánlotta 2019. év márciusában a hátralékos ötmillió forintnak a megfizetését, amelyet az eladók nem fogadtak el, illetve a szerződéses vételáron felül további követeléssel léptek fel az ingatlan értékének növelése, növekedése tekintetében. Azt indítványozta, hogy az ezzel kapcsolatos levelezést a Fegyelmi Tanács szerezze be.

A Fegyelmi Tanács a bizonyítási indítványt elutasította.

Az elutasítás indoka az, hogy a Fegyelmi Tanács álláspontja szerint a felek magatartásának a megítélése nem ennek a fegyelmi ügynek a feladata. A fegyelmi Tanácsnak nem a kialakult jogvitát kell eldöntenie, hanem azt, hogy az eljárás alá vont ügyvéd az okiratszerkesztés során úgy járt-e el, hogy az minden tekintetben megfeleljen a követelményeknek. Semmivel nem viszi előrébb az ügy megítélést azon iratok beszerzése, ami arról szól, hogy a felek miként intézkedtek az elszámolásuk során.

Fegyelmi biztos záró nyilatkozatában előadta, hogy Minden írásban tett nyilatkozatát változatlanul fenntartja. Egyetlen észrevétele volt, szerinte az ügyvédnek az okiratszerkesztés során minden részletre és várható eseményre, és annak jogkövetkezményére ki kell oktatnia az ügyfeleket. Kérte a fegyelmi tanácsot, hogy állapítsa meg, hogy az eljárás alá vont ügyvéd megsértette a hatályos szabályokat, kérte, hogy intézkedést hozzon.

Eljárás alá vont ügyvéd jogi képviselője előadta, hogy álláspontja szerint a fegyelmi biztos úr által előadottak olyan kiterjesztő értelmezést adnak az ügyvéd számára a szerződés tájékoztatása vonatkozásában, amely nem elvárható, hiszen a fegyelmi biztos úr azt mondta, hogy általában mindenre kiterjedően kell a feleket tájékoztatni arra vonatkozóan, hogyha valamilyen oknál fogva a szerződés teljesítése bármely fél részéről meghiúsul, és ez esetben milyen jogkövetkezményekkel kell számolni. Ez egy ügyvédtől nem elvárható, a jelen eljárás tárgyát képező eset vonatkozásában a szerződés 13. pontja kellő részletességgel ad tájékoztatást a feleknek, miszerint a szerződés hatályát veszti, egymással el kell számolni. Amennyiben ezt valamelyik fél nem értette volna, minden további nélkül megkérdezhette volna az eljáró ügyvédet arra vonatkozóan, hogy ez mit jelent, ráadásul a szerződést a felek a szerződéskötést megelőzően megkapták, azt áttanulmányozhatták, ezért arra hivatkozni, hogy nem tudták, hogy ez a szerződéses kikötés mit jelent, alappal nem lehet.

A Fegyelmi Tanács úgy ítélte meg, hogy az eljárás alá vont ügyvéd valóban követett el hibát az eljárása során, de ennek a hibának a tárgyi súlya nem éri el azt a mértéket, hogy akár intézkedést is alkalmaznia kellene a fegyelmi tanácsnak.

A Fegyelmi Tanácsnak nem feladata, hogy az eljárás alá vont ügyvéd által szerkesztett szerződést minősítse.

A Fegyelmi Tanács abban egyet értett a fegyelmi biztossal, hogy az ügyvédnek igyekeznie kell olyan szerződést szerkeszteni, ami mindkét fél érdekét szolgálja, és e mellett olyan szerződést szerkeszteni, amely rendelkezik váratlan helyzetekről is. Kérdésként az merült fel és ebben kellett gyakorlatilag dönteni, hogy milyen mértékig kell előrelátónak lenni, és milyen mélységig kell a váratlan helyzetekre is megoldást találni.

Az eljárás alá vont ügyvéd jogi képviselője is helyesen nyilatkozott akkor, amikor úgy ítélte meg, hogy „minden” váratlan helyzetre nem lehet felkészülni.

Ezzel együtt a fegyelmi bizottság álláspontja az volt, hogy az eljárás alá vont ügyvéd csak addig ment el a szerződés meghiúsulása esetére, hogy ha a vevő nem kapja meg a hitelt, akkor a szerződés hatálytalanná válik, és a feleknek el kell számolni. Ugyanakkor arról már nem rendelkezett, hogy a szerződés hatálytalansága esetén hogyan kell elszámolni. Ezzel gyakorlatilag a feleket magára hagyta, mert ezt a vitát csak a bíróságon fogják tudni eldönteni. A fegyelmi tanács álláspontja szerint nem megfelelő koncepciót választott az eljárás alá vont ügyvéd, de még egyszer hangsúlyozza a fegyelmi tanács, hogy az ügyvéd munkájának a minősítése nem feladata.

Az ügy elbírálása során a Fegyelmi Tanács az alábbi jogszabály helyeket vette figyelembe:

Az Üttv. 1. § (2) bek., Üttv. 1. § (3) bek., Üttv. 1. § (4) bek., Üttv. 42. § (4) bek., Üttv. 42. § (6) bek., Üttv. 107. §

A határozat 2020. szeptember 17. napján jogerős