A Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Debreceni Ügyvédi Kamarai Fegyelmi Tanácsa (4026 Debrecen, Péterfia u. 46. sz.) [ÜGYVÉD 1] debreceni eljárás alá vont volt ügyvéd ellen [BEJELENTŐ] bejelentésére indult fegyelmi eljárásban - a 2020. szeptember 7. napján megtartott nem nyilvános tárgyaláson, zárt ülésen - meghozta, majd kihirdette az alábbi
fegyelmi határozatot:
A Fegyelmi Tanács a [ÜGYVÉD 1] [...] - eljárás alá vont ügyvéd ellen a DRFB-5/2020. (P63/2019) szám alatt folyamatban lévő fegyelmi eljárást megszünteti.
Az eljárás során felmerült költségeket a Debreceni Ügyvédi Kamara viseli. A fegyelmi tanács felhívja a Debreceni Ügyvédi Kamarát, hogy [......] bejelentő részére átutalással térítsen meg 11.784 Ft útiköltséget.
A Fegyelmi Tanács a lefolytatott bizonyítás, valamint a rendelkezésre álló iratok alapján az alábbiakat állapította meg.
I. Eljárás alá vont ügyvéd személyi körülményeire vonatkozó adatok
Eljárás alá vont ügyvéd a [...] Ügyvédi Iroda tagja. Tevékenységének megkezdése dátuma: [...]. Fegyelmi büntetés vele szemben még nem került kiszabásra. [...]
II. A fegyelmi eljárás adatai, rendelkezésre álló bizonyítékok
[...] bejelentő a Debreceni Ügyvédi Kamarába eljuttatott, 2019. október 29. napján kelt beadványával fordult Debreceni Ügyvédi Kamarához, amelyben [ÜGYVÉD 1] ügyvéd kötelezettségszegését kifogásolta.
A bejelentő a panaszában (1. számú irat) előadta, hogy 2018. március 25. napján adásvételi szerződést kötött a [ELADÓ TÁRSASÁG]vel, akivel közösen megbízták az eljárás alá vont ügyvédet az adásvételi szerződés megszerkesztésére és ellenjegyzésére. A bejelentő kifogásolja, hogy nem választhatott szabadon ügyvédet, bár ő fizette az ügyvédi munkadíjat. Kifogásolja, hogy eljárás alá vont ügyvéd felhajtó közreműködését vette igénybe és a másik fél érdekeit vette figyelembe az eljárása során. Hangsúlyozza, hogy a vételár utolsó részletét bankkölcsönből kívánta finanszírozni. A finanszírozás feltétele volt - amit az eljáró ügyvéd is ismert - hogy a bejegyzési kérelem széljegyen szerepeljen. A társasház alapítása másfél évet késett, emiatt a benyújtott adásvétel széljegye törlésre került és nem kapott később kölcsönt. A széljegy törléséről szóló értesítés nem érkezett hozzá a Földhivatal részéről. A széljegy törléséről az eljáró ügyvéd őt nem értesítette, nem tájékoztatta, hogy ez hogyan orvosolható. Ezt követően az eladó képviseletében 2019. július 10. napján [ÜGYVÉD 2] ügyvéd kereste meg, aki tájékoztatta arról, hogy megtörtént az albetétesítés és innentől kezdve 15 napja van arra, hogy a vételárhátralékot rendezze. Ekkor tájékoztatta őt erről a bank, hogy széljegyen kellene szerepelnie. 2019. július 22. napján megkereste az eljárás alá vont ügyvédet, hogy intézkedjen az újbóli földhivatali benyújtás érdekében. Az ügyvéd úgy fogalmazott, hogy új szerződést kell kötni, s újra beadni, aminek a feltételeit a tulajdonossal kell tisztáznia. A panaszos álláspontja szerint benyújthatóak voltak az iratok a földhivatalhoz. Az álláspontja szerint [ÜGYVÉD 1]nak a megbízás alapján be kellett volna adnia a szerződéseket újra a földhivatalhoz. Az eladót ezen idő alatt szintén próbálta volna elérni, de az semmilyen formában nem válaszolt. Ahogy lejárt a 15 napos fizetési határidő, eladó elállt a szerződéstől, és megtartotta a foglalót. Ezt követően [ÜGYVÉD 1] 2019. augusztus 13-án közvetlenül tájékoztatta panaszost arról, hogy a nála letétben kezelt bejegyzési engedélyeket visszaküldte az eladó részére. Ezzel panaszos szerint az eljárás alá vont ügyvéd súlyosan megsértette a letétkezelési szabályokat. Kifogásolja, hogy az eljárás alá vont ügyvéd a megbízással ellentétesen többszöri felhívás és jogszabályokról való tájékoztatás ellenére szándékosan megtagadta a kérelem ismételt földhivatali benyújtását. Álláspontja szerint ez az oka annak, hogy a bank nem folyósított, hiszen nem került vissza széljegyre. Kifogásolja továbbá, hogy nem a megjelölt jogi képviselőn keresztül tartotta vele a kapcsolatot. Panaszához mellékelten csatolta a 2018. március 27-én kelt ingatlan adásvételi szerződést, az ingatlan adásvételi szerződés módosítását. amely 2018. május 24. napján kelt, valamint a felek közötti levelezést, mind e-mail, mind levél formátumban.
A vezető fegyelmi biztos az előzetes vizsgálatot elrendelte a DÜK-50063/2019/1. számú 2019. november 13. napján kelt határozatával (2. számú irat). A Debreceni Ügyvédi Kamara a DÜK-50063/2019/2. iktatószámú levelében tájékoztatta bejelentőt az előzetes vizsgálat elrendeléséről (3. számú irat). Vezető fegyelmi biztos a DÜK-50063/2019-3. számú határozatával [] fegyelmi biztost rendelte ki az előzetes fegyelmi eljárás lefolytatására (4. számú irat).
Az eljárás alá vont ügyvéd a Debreceni Ügyvédi Kamarához 2019. november 25. napján érkezett igazoló jelentésében (5. számú irat) előadta, hogy az adásvételi szerződés elkészítésére és a földhivatali eljárás lefolytatására a felek együttesen bízták meg. A vevő az [BANK]-től felvételre kerülő hitelből kívánta megfizetni a teljes vételárat, illetve hangsúlyozta, hogy egyéb más forrásból, önerőből is meg tudja fizetni azt legkésőbb 2018. június 30-ig. Ezt a rendelkezést egészítették ki a felek a 2018. május 24-i módosítás alkalmával akként, hogy az utolsó vételárrészlet kifizetése legkésőbb az albetétesítést követő 15 napon belül megtörténik. Felek mind az adásvételi szerződésben, mind a módosításban kiemelték, hogy a teljes körű vételár kifizetésének elmulasztása napi 10.000 Ft összegű kötbért von maga után. Eljárás alá vont ügyvéd benyújtotta a földhivatalhoz a szerződést. Tekintettel arra azonban, hogy a 6 hónapos függőben tartás ideje alatt felek nem csatolták be a bejegyzési engedélyt a földhivatal az eljárást megszüntette, a tulajdonjog átvezetésére irányuló kérelmet elutasította. A földhivatali határozat alapján minden érintett fél ezt megkapta, így a panaszos is. A panaszos az elutasító határozat kézhezvételét követő 8 hónap múlva 2019. július 23-án kereste meg őt azzal, hogy ismételten széljegyre szeretne kerülni. Ekkor egyéb elfoglaltság miatt nem dolgozott az irodában. Másnap és még aznap 3 alkalommal válaszolt írásban, megadta az érdemi tájékoztatást, hogy új eljárás kell kezdeményezni a feleknek új okiratok alapján, ezért keresse az adásvétellel kapcsolatban az egyedüli érdemi rendelkezésre jogosult eladó képviselőjét, név szerint [ELADÓ KÉPVISELŐJE] urat. Hivatkozik arra, hogy a panaszos helytelenül hivatkozik az Inytv. rendelkezésire hiszen az okiratokat nem csak a szerkesztő ügyvéd nyújthatja be. Észrevételezi, hogy ebben az időszakban a panaszos az eladó más ügyvédjével folyamatosan tartotta a kapcsolatot a vevőt érintő lényegi kérdésekről. Ennek ellenére folyamatosan őt keresték azzal, hogy nyújtsa be a földhivatalba a 15 hónappal korábban aláírt szerződéseket. Álláspontja szerint ő ekkor már nem járhatott el, csak az eladó és a vevő közös kérelmére. Kiemeli, hogy meghatalmazást kapott közösen a felektől az adásvételi szerződés elkészítésére és a földhivatali eljárásban való képviseletre. Ez egészen addig terjedt, amíg a földhivatal az elutasító határozatot meg nem hozta, s annak jogereje be nem következett. Ezt követően a Földhivatalban nem volt folyamatban lévő ügy. Ettől függetlenül természetesen hajlandó lett volna a felek közös rendelkezésének megfelelően bármilyen okiratot elkészíteni, azonban ő már csak a felek közös kérelme alapján járhatott volna el egyéb eljárásban. Erről tájékoztatta a panaszost, és erre vonatkoztak azok az e-mailek amit a panaszosnak küldött. Az eladó tudomása nélkül álláspontja szerint szerződés ellenes lett volna bármilyen okirattal ismételten kezdeményeznie egy újabb tulajdonjog változást. Kiemeli, hogy a vevő jogi képviselője is azt a tájékoztatást adta az e-mailében, hogy az adásvételi szerződés felek általi megerősítése szükséges. Ebből ő azt a következtést vonja le, hogy a vevő jogi képviselőjének is az az álláspontja, ami az övé. Letétkezeléssel kapcsolatosan előadja, hogy a bejegyzési engedélyeket a letéti szerződés alapján adta ki. A letéti szerződés 3. pontja alapján amennyiben a szerződő felek bármelyikének elállása, vagy a felek közös megegyezése alapján megszűnik maga a szerződés, akkor ezt ő 5 munkanapon belül köteles visszaküldeni a letétbe helyezett okiratokat a letéteményes részére. Nyilatkozatához csatolja az ingatlan adásvételi szerződést, annak módosítását, a kormányhivatal bejegyezést elutasító határozatát, a felek közötti levelezést e-mailben és postai úton, a letéti szerződést, valamint az ügyvédi megbízási szerződést.
Ezt követően a fegyelmi biztos megkereséseket foganatosított (6. szám alatti iratok).
- E körben beszerezte az [BANK] által nyújtott kölcsönnel kapcsolatos tájékoztatókat.
- Megkereste a földhivatalt annak tisztázása érdekében, hogy [PANASZOS] mikor vette át az ingatlanra vonatkozó elutasító határozatot. A földhivatal a választ elutasította tekintettel arra, hogy álláspontja szerint a fegyelmi biztos nem jogosult ilyen jellegű adatot kérni.
- Beszerezte a teljes nem hiteles tulajdoni lapot.
- Megkereste a [ÜGYVÉD 2] Ügyvédi Irodát annak érdekben, hogy nyilatkozzon, részt vett-e a társasház alapításával kapcsolatos eljárásban. A [ÜGYVÉD 2] Ügyvédi Iroda válaszában kifejti, hogy nem vett részt a társasház alapításában, nem vett részt a társasházi alapító okirat készítésében sem. Így a társasház bejegyzéséről szóló határozatot sem vehette kézhez.
A fegyelmi biztos megkereste az eljárás alá vont ügyvédet, nyilatkozattételre hívta fel. Az eljárás alá vont ügyvéd akként nyilatkozott, hogy az ingatlan tulajdoni lapját betekintéssel a földhivatalban személyesen ellenőrizte, meggyőződött arról, hogy a tulajdoni lapon változás nem következett be. Az adásvételi szerződés megkötését megelőzően a társasházi alapító okiratot és SZMSZ-t a vevőnek megmutatta, ezeket az okiratokat ő készítette, s azok rendelkezésére álltak. A szerződés mellékleteként tulajdoni lap, SZMSZ, társasházi alaptó okirat, műszaki tartalmat igazoló okirat másolata került átadásra a vevő részére. Hangsúlyozza, hogy a panaszos a családja ügyvédjével a szerződés mellékleteket alaposan áttanulmányozta. Kiemeli, hogy a társasház bejegyzés időpontjára vonatkozóan eladó azért nem tudott nyilatkozni, mivel az tőle független. A szankciók beépítését kifejezetten a vevő kérte tekintettel arra, hogy amennyiben kifizeti a vételárat 3 napon belül, akkor mindenképpen birtokba szeretné venni az ingatlant. Ennek megfelelően került a napi 10.000 Ft mértékű kötbér beépítve. Erre a vevői szokatlan kérésre reagált az eladó azzal, hogy amennyiben a vevő ehhez ragaszkodik, úgy hasonló mértékű szankció kerüljön beépítésre a szerződésbe a vevő fizetési késedelme esetére is. Ezek a pontok tehát kifejezetten a vevő kérésére kerültek bele a szerződésbe, és vevő ezeket egyeztette a család ügyvédjével. A csatolt társasházi alapító okiratot a panaszolt ügyvéd készítette, és ő nyújtotta be a földhivatal részére. Az adásvétel időpontjában a használatba vételi engedély már megkérésre került. A jogerősítésére és az érintettek részére kiküldésre csak az adásételt követően került sor. A függőben tartás jogintézményéről a szerződés aláírásakor tájékoztatta a vevőt, de ezt megtette egyébként az eladó értékesítője is. Utólag került pontosításra az, hogy tulajdonjog függőben tartást kér a bank, így ezért került sor a 2018. május 24-i módosításra. Mivel a bank a folyósítás feltételéül szabta az albetétesítést, ezért került sor annak is a megfogalmazására, hogy a teljesítés végső határideje az albetétesítést követő 15 nap. Az adásvételi szerződéssel kapcsolatban az eladóval külön megbízási szerződés nem készült. A bejegyző határozatot a társasház alapítására az illetékes földhivatal részére küldte meg, amelyet haladéktalanul továbbított az eladó képviselője részére.
A fegyelmi biztos megkereste a panaszost is. A panaszos válaszában csatolta a társasházi alapító okiratot, amelyet a szerződés aláírásakor kapott. Kiemelte, hogy a társasház a szerződés aláírásakor mér rendelkezett használatbavételi engedéllyel, és panaszolt ügyvédtől azt a tájékoztatást kapta, hogy a társasházi alapítás általában 2 hónapig szokott tartani, de ez extrém eseteiben is csak 5-6 hónap. A 15 napos határidő az [BANK]-vel kötött hitelszerződésben egyeztetett volt. Az [BANK] a hitelszerződés megkötése előtt teljes terjedelemben megismerte az adásvételi szerződést, a módosítások kifejezetten a bank által kért okok miatt történtek. A bank szabta meg azt is, hogy albetétesítés szükséges a folyósításhoz. Az eljáró ügyvéd nem jelezte, hogy a függőben tartás határideje lejárhat és ez mivel jár. Hivatkozik arra, hogy az ingatlanban munkálatokat végzett, amelyek többletköltséggel jártak. Csatolta leveléhez az ingatlan adásvételi előszerződést, a társasház alapító okiratot, a számlákat a beépített anyagokkal kapcsolatban.
A fegyelmi biztos a DÜK-50063/2019-5. számú határozatával az előzetes vizsgálatot további 3 hónappal meghosszabbította (7. irat), melyről a DÜK-50063/2019-6. iktatószámú levélben értesítette az eljárás alá vont ügyvédet.
A fegyelmi biztos a DÜK-50063/2019-7. iktatószámú határozatában (9. sz. irat) a panaszolt ügyvéd ellen fegyelmi eljárást kezdeményezett. Álláspontja szerint alapos gyanú merült fel arra, hogy [ÜGYVÉD 1] megsértette az Üttv. 107. § a) pontjának rendelkezését, amellyel az Üttv. 107. § a) pontjában meghatározott egy rendbeli folytatólagosan megvalósított szándékos fegyelmi vétséget követett el. A fegyelmi biztos a Dük-50063/2019-8. iktatószámú levelében (10. sz. irat) tájékoztatta panaszost a fegyelmi eljárás kezdeményezéséről. Ezzel egyidejűleg a DÜK-50063/2019-9. szám iratban tájékoztatta a Debreceni Ügyvédi Kamara Elnökét a fegyelmi eljárás kezdeményezéséről (12. irat). Egyúttal kijelölte a fegyelmi tanácsot (12. számú irat). Ezt követően a fegyelmi biztos a fegyelmi eljárást elrendelő határozatát kiegészítette, az utolsó bekezdését pontosította, mely szerint [ÜGYVÉD 1] ügyvéd 2018. március 27. napján szerkesztett adásvételi szerződés és megbízási szerződés alapján, mint okiratot készítő ügyvéd megsértette a 8/1999. (III. 1.) MÜK szabályzat 3/1., 3/2., 6/9, 7.5. pontjában foglaltakat, valamint az Üttv. 1. §, 3. § és 42. § (4) és (6) bekezdését. Az eljárás alá vont ügyvéd a 2018. május 24. napján szerkesztett adásvételi szerződés módosítót szerződés alapján, mint okirat szerkesztő ügyvéd megsértette a 6/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat 2.2, 5/10., 5/11 pontját, az Üttv. 1. § (3) bekezdését, 1. § (5) bekezdését, 8. § (3) bekezdést, 42. § (4) és (6) bekezdését.
Ezt követően a fegyelmi tanács kitűzte az első fegyelmi tárgyalást (14. sz. irat), melyre a felek idézésre kerültek.
2020. június 4. napján érkezett a Debreceni Ügyvédi Kamarába az eljárással kapcsolatban a [ELADÓ TÁRSASÁG], mint eladó nyilatkozata (15. sz. irat). A társaság nyilatkozik arról, hogy az előszerződés megkötésével kapcsolatban ügyvédi közreműködés nem történt, a végleges szerződés elkészítéséhez vettek igénybe ügyvédi segítséget. A 2018. március 25-én megkötött szerződéskor már tudták, hogy megkapta az ingatlan a használatbavételi engedélyt, az aláírást megelőzően 1 nappal [] bejelentő olyan kéréssel állt elő, hogy a garanciát kér arra vonatkozóan, hogy a vételár kifizetések megtörténtét követő 3 napon belül az ingatlan birtokbaadása megtörténik. Kérte 10.000 Ft kötbér alkalmazását arra az esetre, ha ez elmarad. Ez számukra egy szokatlan kérés volt, akként döntött a társaság, hogy abban az esetben fogadja el ezt a szokatlan kérést, ha ugyanezen mértékű szankció kerül a szerződésbe beírásra abban az esetben, ha a vevő fizetési késedelembe esik. A szerződéskötés alkalmával a panaszos többször egyeztetett telefonon az ügyvédjével. A szerződés megszövegezését az eljárás alá vont ügyvéd részletes és többször megismert okfejtése ellenére megfelelően találták mindketten. A szerződés végleges szövegét is egyeztette a család ügyvédjével, így a velük való egyeztetés is 1-2 órát vett igénybe. A panaszos határozta meg a vételár végső fizetésének határidejéül 2018. június 30-át, melyet a bank javasolt számára, mint 90 napos határidőt. A bank kötelező szerződési feltételei között szerepelt a függőben tartás kikötése is. [....] a részére megküldött adásvételi szerződés-tervezetet megfelelőnek és korrektnek minősítette. Az eladónak küldött 2018. március 26-án egy e-mailt, hogy átolvasta a tervezetet, alapvetően korrekt és minden „ok” vele. [....] végig következetesen közölte, hogy a teljes vételár a rendelkezésére áll, de még nem tudja eldönteni, hogy készpénzzel vagy kedvező hitel beiktatásával fizesse ki a vételárat. Több mint 3 hónapos fizetési határidő nem érdekli, az ahhoz rendelt szankció nem veszélyezteti, mert ha kell, akkor akár azonnal ki is tudj fizetni a teljes vételárat banki hitel nélkül is. Ez volt a válasza többször is az eljárás alá vont ügyvéd felvetésére, miszerint a szankció rendszer szerződésbe iktatása panaszos részére veszélyes és kockázatos. A 2018. május 24-i szerződésmódosítás alkalmával is ugyanezen érveket hangoztatta, valamint azt is, hogy ha mégis a hitel mellett dönt akkor annak kifizetését a hitelügyintéző akár egy hét alatt is elintézi. Vevő tudatában volt, hogy a társasház földhivatali bejegyzése és az albetétesítés nem az eladón múlik, hanem kizárólag a földhivatal ügyintézésnek függvénye. Jól tudta és megértette, hogy lehetséges az is, hogy a végső fizetési határidő után kerülhet rá sor. Az eljáró ügyvéd többször és érvek felsorakoztatásával próbálta megmagyarázni [....]nak, hogy az azonos mértékű szankció felvetése nem az eladó, hanem inkább a vevő, vagyis a panaszos számára rejt veszélyt. Ezeket a panaszos nem fogadta el arra hivatkozással, hogy mivel úgyis ő dönti el, hogy mikor és milyen forrásból fizet, így végső határidő számára nem rejt veszélyt. A [.....]ral való kapcsolattartásra az eladó 2019. évben [ÜGYVÉD 2] ügyvédet hatalmazta meg. Levélhez csatolásra került az adásvételi szerződés elvárt tartalmi elemei az [BANK] részéről, illetőleg e-mail levelezés.
Ezt követően panaszolt ügyvéd észrevételt terjesztett elő (16. sz. irat). Előadta, hogy a fegyelmi eljárást kezdeményező határozat nem tartalmazza a panaszos levelében található egyik „jogsértést” sem. Hangsúlyozza, hogy az ügyvédi megbízás addig tart, ameddig az ingatlan nyilvántartási eljárás bármely okból meg nem szűnik. A panaszos problémája 2019. július 23-án kezdődött, ebben az időpontban már a panaszos nem volt az ügyfele, mivel a megbízása a földhivatali eljárást megszüntető határozat alapján 2018. november 12. napján megszűnt. Kifogásolja azt, hogy az adásvételi előszerződést nem ő kötötte, ezért tényállásellenesen tartalmazza az elrendelő határozat. Ezt nem ő készítette, nem jegyezte ellen, a tartalmát nem ismerte. Kifogásolja, hogy az eljárást elrendelő határozat tévesen rögzíti azt, hogy az ingatlan adásvételi szerződés a használatba vételi engedélyről társasház alapításáról nem rendelkezik, ennek ellenére az adásvételi szerződés egy teljes oldalon át teljeskörű tájékoztatást tartalmaz a hivatkozott okiratokra vonatkozóan. Kifogásolja azt, hogy az eljárást elrendelő határozat szerint az okiratszerkesztő ügyvéd a tulajdonjog bejegyzést elutasító határozatot nem fellebbezte meg, hiányokat nem pótolta, így ez jogerőre emelkedett. Ténylegesen szerinte ez csak akkor lehetséges, ha a határozatban szereplő hiányokat lehet pótolni, azonban jelen esetben egyik feltétel sem állt fenn, mert az ügyfelek egyike sem kereste meg a határozat fellebbezésével kapcsolatban és a bejegyzési engedély benyújtásának feltételei sem teljesülnek, az ügyvéd önállóan az ügyfelétől függetlenül arra irányuló határozat megbízás és a pótolandó iratok hiányában fellebbezést soha nem kezdeményezhet. Megjegyzi, hogy egyébként semmi esetre sem javasolna fellebbezést az ügyfelei részére, mivel jelen esetben logikus és az eredmény sikeres kimenetelét illetően az ügyfelet félrevezethető lett volna a fellebbezés benyújtása. Kifogásolja, hogy a panaszos egyébként ezt meg sem említi a panaszában. Előadja, hogy iratellenes az a megállapítás, hogy a tulajdonjog bejegyzést jogerősen elutasító határozatról panaszost nem tájékoztatta, tekintettel arra, hogy az ügyfelek pontos lakcímére a földhivatal a földhivatali határozat alapján megküldte magát az iratot. Kifogásolja, hogy az eljárás elrendelő határozat szerint nem tájékoztatta panaszost arról, hogy a társasház alapító okirata többször is elutasításra került, hiszen a társasházi alapító okirat nem került elutasításra egyetlen alkalommal sem a kormányhivatal részéről, így vevőt nem volt miről tájékoztatni. Megjegyzi azt, hogy a társasház alapításával kapcsolatosan az alapítás során megbízóként eljárt alapítóval kötött ügyvédi megbízás alapján határozott és tiltó rendelkezések kerültek megfogalmazásra, így harmadik személyeknek ezzel kapcsolatban semmilyen nemű információt nem adhatott ki. Előadja, hogy az eljárást elrendelő határozat tartalmazza hiányként azt, hogy nem szabályozta azt a feltételezett helyzetet, hogy mi lesz a szankcióval, ha társasház alapítás nem kerül bejegyzésre. Erre az a határozott válasza, hogy szankció nem kapcsolódik a társasház bejegyzéséhez, vagy annak elmaradásához. A szankció kizárólag birtokbaadáshoz és a vételár megfizetéséhez kapcsolódik. Szintén felrója neki a határozat, hogy az adásvételi szerződés nem tartalmaz arra vonatkozó rendelkezéseket, hogy a társasház bejegyzésére milyen időpontig kerül sor. Ennek az az indoka, hogy ez egy harmadik személytől függ, arra ráhatása sem az eladónak, sem a vevőnek, sem az ügyvédnek nincsen. Visszautasítja azon határozati megállapodást, hogy teljes mértékben egyoldalú a szankciórendszer a vevő terhére, hiszen ugyanazon mértékű kötbér került kiszabásra mind a vevői, mind az eladói késedelem tekintetében. Ráadásul a vevő és az eladó együtt alakították ki ezt a feltételrendszert. Kiemeli, hogy az előszerződésben tulajdonjog fenntartással történő eladás történt, azonban a végleges szerződésben tulajdonjog függőben tartás intézmény alkalmazása vált szükségessé, tekintettel arra, hogy a pénzügyi intézmény ezen feltételt támasztotta a folyósítás tekintetében. A határozat felrója neki továbbá azt, hogy fel kellett volna hívni az ügyfelet arra, hogy a 30 nap az kevés lesz, illetve rövid lehet a szerződés módosítástól a határidő végéig. Ez a figyelemfelhívás megtörtént, melyet igazol a becsatolt nyilatkozat az eladó részéről, illetve a vevő többször hangsúlyozta, hogy akár egy hét alatt elintézi a kölcsönt és egyéb forrás is rendelkezésére áll. Így álláspontja szerint ez ennek az idő intervallumnak a vevő a tudatában volt. Előadja, hogy az eljárás során mind az eladó, mind a vevő érdekeinek védelme mellett kellő körültekintéssel járt el az adásvételi szerződés készítse során, melyet igazol a vevő által is megküldött e- mail, amelyben szerepel a mondat: „Alapvetően korrekt és minden oké vele.” Ez álláspontja szerint igazolja azt is, hogy nem volt problémája vevőnek az általa szerkesztett adásvételi szerződés bármely megfogalmazásával. Az észrevételében ezt követően a vonatkozó hivatkozott jogszabályok és szabályzatok pontjainak konkrét megjelölésével fejti ki, hogy nem valósította meg azokat a cselekményeket a már korábban leírt indokok alapján. Az észrevételéhez csatolásra került [BANK] által kibocsátott tájékoztató az adásvételi szerződés elvárt tartalmi elemeiről, e-mail levelezés, az ügyvédi megbízási szerződés a társasház alapítására vonatkozóan, melynek 9. pontja tartalmazza az alábbiakat: „Megbízónak különösen méltányolható érdeke fűződik a társasházhoz kapcsolódó mindennemű információ, üzleti titkos illetve bizalmas kezeléséhez, ezért a megbízott azzal kapcsolatosan harmadik személyeknek, így az egyes értékesítésre kerülő lakások várományosként nyilvántartott leendő tulajdonosainak sem adhat semmiféle tájékoztatást, vagy információt az adásvételi szerződésben feltüntetett információkon felül. Megbízó az adásvételi szerződés megkötésekor átadandó csomag részeként biztosítja vevőinek a társasházzal kapcsolatos és rájuk tartozó okiratokat és információkat.” Csatolja továbbá az eladónak az Ügyvédi Kamara részére megcímzett levelét.
A fegyelmi tanács első tárgyalására 2020. június 30-án került sor, melyről jegyzőkönyv készült (17. számú irat). A tárgyaláson az eljárás alá vont ügyvéd előadta az alábbiakat: A fegyelmi felelősségét nem ismeri el, úgy gondolja, hogy megfelelő terjedelemben, 3 iratban benyújtotta az álláspontját, amelyet teljes egészében fenntart.
A tárgyaláson a fegyelmi biztos pontosította az eljárás alá vont ügyvéd által elkövetett fegyelmi vétségek megjelölését, mely alapján álláspontja szerint panaszolt a MÜK (régi) Etikai szabályzat 3/2 pontjának „Hivatását lelkiismeretesen, a jogszabályok megtartásával kell gyakorolnia.” fordulatát szegte meg. Az Etikai szabályzat 5.11. pontban azt érti, hogy elvárható lett volna az ügyvédtől, hogy megismeri valamennyi ügyiratot, így az előszerződést is mind a társasház alapításával kapcsolatos problémákat. Tehát minimum fel kellett volna hívni a figyelmét a panaszosnak arra, hogy a társasház alapító okirata módosításra kerül.
Ezzel kapcsolatban eljárás alá vont ügyvéd nyilatkozza, hogy megkapta az iratcsomag részeként a vevő társasház alapító okiratot, azt áttanulmányozta, nyilván ezzel is tisztában volt. Előadja, hogy a társasház bejegyzés és a társasház alapítás tényének a feljegyzése teljesen más dolog. Az, hogy hogyan szeretné melyik cég ezeket a terheket bejegyeztetni, az az üzletpolitikájának a része. Nyilván a pénzintézet és egyéb hitelek kapcsán célszerű az, hogy előzetes alapítás ténye feljegyzésre kerüljön. Kérdésre nyilatkozik, hogy ő szerkesztette azt a társasház alapító okiratot, amit be is csatolt. Az alapítás tényének a feljegyzése megtörtént, a bejegyzésnél is ő járt el, a bejegyzést a földhivatal első körben visszautasította tekintettel arra, hogy az aláírások száma nem volt megfelelő. Panaszolt elmondja, hogy ha nem alakul meg a társasház akkor építő közösségként funkcionál. Ez igazából egy feltételezés, ami a szerződés 3. részében rögzítésre került, hogy ha bármilyen oknál fogva nem alakul meg a társasház akkor a tulajdoni arányok kerülnek bejegyzésre a vevő javára azért, hogy a vevő ne maradjon tulajdonjog nélkül. Ezért határozza meg mindig a tulajdoni hányadot és így képviseli a vevő érdekeit. Minden szerződésbe bekerül, hogy amennyiben a bank kevesebbet folyósít vagy esetleg megtagadja, nem folyósítja a kölcsönt, akkor a vevő a kölcsön összegét önerőből köteles megfizetni. Jelen esetben egyébként ennek konkrét oka volt, hiszen a vevő hangoztatta, hogy neki rendelkezésre áll a teljes összeg. A módosításba azért nem került bele az, hogy amennyiben a bank nem folyósít akkor a vevő önerőből köteles megfizetni a vételárat, mert a módosítás tartalmazza azt is, hogy az itt nem érintett kérdések változatlanul kötik a feleket, vagyis ez a feltétel továbbra is a felek közötti szerződés része maradt. Álláspontom szerint a 15 napos fizetési kötelezettség a társasház bejegyzésétől számítva elegendő a banki kifizetés akkor, ha a hitelezési folyamat már elindult. A vevőnek itt is azért ellett érkeztetett adásvételi szerződés, hogy a banknál el tudja indítani a hitelezési folyamatot. Az eladó furcsállta a vevő kérését a kötbér vonatkozásában, de egyenlően megállapították a kötelezettségeket 10.000 Ft/nap mértékben. Az ügyfél ezt kifejezetten vállalta. Az ezzel kapcsolatos megbeszélés 1-2 órán keresztül tartott. Közben a saját családi ügyvédjével beszélt a vevő. A szerződés aláírását követően az eladó és a vevő közvetlen kapcsolatban volt folyamatosan, hiszen vevő az ingatlanban befejező munkálatokat végzett. Bejárt az irodába találkozott az építésvezetővel, műszaki vezetővel, ezért én úgy gondolja közösen egyeztethettek volna, amennyiben a szerződést újra akarják kötni. Fenntartja az álláspontját az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatban, álláspontja szerint ahogy benyújtják a földhivatalba azonnal el kellett volna azt utasítania földhivatalnak, egy napig sem maradhatott volna széljegyen, mert az okiratban benne vannak a határidők. Úgy tudták volna megoldani, hogy aláírnak egy módosító okiratot és az eljárás alá vont ügyvéd szinkronba hozza az azonnali elutasítást kiküszöbölő ellentmondást. Az lett volna a megoldás, hogy írnak egy másik okiratot. Hangsúlyozza, hogy neki már nem volt ekkor a panaszos az ügyfele, de felajánlotta, hogy közreműködik. Tudomása szerint [ÜGYVÉD 2] ügyvéd úr felhívta a vevőt a fizetési kötelezettségére és írásban vele tárgyalásokat folytattak, leveleztek.
Ezt követően a fegyelmi tárgyalás elhalasztásra került.
A fegyelmi tanács megidézte a következő tárgyalásra a bejelentőt (18. számú irat). Egyúttal a tárgyalási jegyzőkönyvet az eljárás alá vont ügyvéd részére megküldte (19. számú irat).
A 2020. szeptember 7. napján megtartott fegyelmi tárgyaláson (20. számú irat) megjelent a bejelentő, [....] bejelentő és előadta az alábbiakat. A fegyelmi tanács elnökének kérdésére megerősítette, hogy az egész folyamat alatt kommunikált, illetve konzultált más ügyvéddel, részére a tervezeteket bemutatta. Megerősítette azt, hogy az adásvételi szerződéses eljárás során úgy nyilatkozott, hogy amennyiben bármilyen probléma volta hitellel akkor a különbözeti összeget ki tudja fizetni. Megerősítette azt, hogy a kötbér kikötést ő szerette volna belevenni a szerződésbe. Tisztában volt azzal, hogy az eladó is kért a késedelmes teljesítésért kötbért. Ekkor kérte az eladót, hogy tegyék be a szerződésbe pontosan, hogy mikor történhet az albetétesítés, de erre az eladó nem volt hajlandó. A 2018. június 30-i időpontot a banki kölcsön felvételére tekintettel az eladóval közösen állapították meg. A májusi módosításba azért került bele, hogy legkésőbb a társasház alapítás bejegyzését követő 15 nap a fizetési határidő, mert az építtető is tisztában volt azzal, hogy a banki fizetés feltétele az albetétesítés. Neki egyéb módosítási kérelme nem volt, de az aláírás pillanatában már nem is lehetett, már nem voltak hajlandóak módosítani. Kicsit furának érezte a dolgot, hogy ő vállal kétfajta határidőt, viszont arra vonatkozóan nincs határidő, hogy mikor kaphatja meg az albetétet. Azt mondták, hogy erre vonatkozó konkrét határidőt akkor tesznek bele, ha egymillió forinttal megemelik a vételárat, de ezt visszautasította. Az ügyvéd úrral többször történt kommunikáció, az albetétesítéssel kapcsolatban mindig biztató információkat kapott. A függőben tartás maximum 6 hónapos idejéről akkor csak annyit tudott, mint ami a szerződésben volt, azóta már utána járt. Benne volt a szerződésben, hogy fél év után meg fog szűnni az eljárás. Azt nem állítja, hogy tudja, hogy mit jelent ez a kikötés, de ezt a saját felelősségének tartja. Tanács elnökének ismertetését követően elmondja, hogy a kormányhivatal határozatában foglaltakkal ellentétben nem kapta meg a földhivatali eljárás megszüntetéséről szóló határozatot. Úgy gondolja, hogy a szerződés földhivatali beadására az ügyvéd köteles, az ellenjegyző ügyvédnek kell beadni. Az albetétesítés tényét levélben kapta meg az eladótól. Ekkor azonban 15 napon belül nem tudott utalni, mert a széljegyen nem szerepelt az ingatlan tulajdonjogának bejegyzése. Furcsállta, hogy 15 napig nem történt semmi aztán a 16. napon megjött a felmondás. Furcsállta a kommunikáció teljes hiányát, szerinte félretájékoztatás történt annak kapcsán, hogy új szerződést kell kötni. Nem emlékszik olyan szerződéses kikötésre a megbízási szerződésben, amely alapján panaszolt ügyvéddel a megbízási szerződésük a földhivatali eljárás megszüntetéséig tart. Többször kért le tulajdoni lapot és akkor volt rajta a bejegyző határozat elutasítása, ez 2018. augusztusa körül történt. Ekkor a jogi képviselőjével írt egy levelet, hogy szeretnének széljegyre kerülni.
A fegyelmi tanács előadó tagja ismertette az adásvételi szerződés 6/3. pontját, mely szerint, ha 2018. június 30-ig 14.000.000 Ft szükséges megfizetni, amelyre kölcsönt az [BANK]tól igényel, amennyiben ezt az összeget a bank nem folyósítja ezt a vevő részére, úgy vevő a kölcsön összegét önerőből köteles megfizetni.
Ezzel kapcsolatban elmondja panaszos, hogy ezt ő vállalta, a folyósítás feltétele az eladó számára is világos volt, de azzal is tisztában volt, hogy addig nem tud teljesíteni, amíg az ő oldaláról hiányzik valami. Teljesítés azért nem történt, mert az albetétesítés hiányzott, amiért nem panaszos a felelős. Kifejezett kérdésre panaszos nyilatkozik, hogy 2018. június 30-ig egyéb, nem banki forrásból is tudott volna teljesíteni. Ezt követően bejelentő megerősíti azt a panaszolt ügyvéd általi hivatkozást, hogy 2018. novemberétől 2019. júliusáig nem történt ügyvédi megkeresés. Panaszos elmondja, hogy az ügyvéd úrnak csak akkor ment a levél, miután az albetétesítésről szóló értesítést megkapta. Elmondja, hogy a tulajdonjog függőben tartás és a tulajdonjog fenntartás jogintézmények közötti különbséget a szerződéskötéskor nem ismerte, de az okiratot annak szerkesztésekor a saját ügyvédjével átbeszélte, aki azt átnézte.
Eljárás alá vont ügyvéd kijelenti, hogy őt legelőször 2019. július 22-én keresték meg e-mailben a földhivatali eljárás megszűnését követően, tudomása szerint ezt megelőzően másfél hónappal panaszos és ügyvédje levelezéseket folytattak az eladóval, illetve az eladó ügyvédjével. Ezen kívül gondolja, hogy telefonon is történt egyeztetés. Kérdezi, hogy ezután miért őt kereste meg a panaszos a szerződéssel kapcsolatban. Panaszos kijelenti, hogy számára az ügyvéd megbízásának megszűnése nem volt teljesen tiszta ezért kereste meg őt az eljárással kapcsolatban. Panaszos álláspontja szerint a probléma kettőjük között az, hogy ők úgy értelmezik, hogy a szerződés megerősítése során a megbízást erősítik meg az ügyvéd felé, hogy ő beadhatja az iratokat. Az ügyvéd úr pedig azt írta, hogy a szerződést újra kell kötni.
A fegyelmi biztos a lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként, végindítványában a fegyelmi eljárás kezdeményezéséről szóló határozatban írt álláspontját fenntartotta. Kérte a fegyelmi vétség megállapítását és méltányos büntetés kiszabását.
Az eljárás alá vont ügyvéd végfelszólalásában előadta, hogy az észrevételét fenntartja, kérte az eljárás megszűntetését, tekintettel arra, hogy a terhére felrótt magatartások nem nyertek bizonyítást az eljárásban, semmilyen módon. Előadta, hogy álláspontja szerint tételesen cáfolta a fegyelmi eljárást elrendelő határozatban felsorolt pontokat.
Ezt követően a fegyelmi tanács elnöke zárt tanácskozás után meghozta, majd az elnök kihirdette és szóban megindokolta a fegyelmi határozatot.
III. Tényállás
A fegyelmi tanács a rendelkezésre álló okiratok, továbbá az eljárás alá vont volt ügyvéd, a tanúként meghallgatott bejelentő előadása alapján az alábbi tényállást állapítja meg.
A [ELADÓ TÁRSASÁG], mint eladó, valamint [....], bejelentő mint vevő között adásvételi előszerződés jött létre 2016. április 29. napján. Az adásvételi előszerződés alapján az eljárásra tulajdonjog fenntartással került volna sor. Az előszerződést tanúk előtt köttetett, ügyvédi ellenjegyzés nem történt. Ebben felek megállapodtak, hogy vevő legkésőbb az ingatlanra vonatozó használatba vételi engedély kiadását követően 8 napon belül köteles megkötni a végleges adásvételi szerződést.
Ezt követően felek 2018. március 27. napján végleges adásvételi szerződést kötöttek, melyet [ÜGYVÉD 1] ügyvéd ellenjegyzett. A végleges adásvételi szerződésben tulajdonjog függőben tartás jogintézmény került alkalmazásra. Az adásvételi szerződésben vevő vállalta azt, hogy a vételárat 2018. június 30. napjáig megfizeti az [BANK]. által nyújtott kölcsön felhasználásával. Vállalta, hogy amennyiben nem kap kölcsönt, vagy kevesebbet kap akkor a különbözeti összeget önerőből is teljesíti. Kikötésre került továbbá kötbér mindkét fél részéről késedelem esetére. Az [BANK]. a folyósítás feltételéül szabta a függőben tartás jogintézmény alkalmazását. A szerződésben a felek meghatalmazták [ÜGYVÉD 1]t a szerződés elkészítésével, ellenjegyzésével és a földhivatali eljárás lefolytatásával. A szerződés Budapest Főváros Kormányhivatala XI. Kerületi Hivatala részére benyújtásra került és 78918/2018. számon került széljegyre.
Ugyanezen a napon a [ELADÓ TÁRSASÁG] és az eljáró ügyvéd ügyvédi irodája között letéti szerződés jött létre, amely alapján a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvédi letétbe kerül. A letéti szerződés 3. pontja alapján, abban az esetben amennyiben az adásvételi szerződés szerződő felek bármelyikének elállása miatt megszűnik, ezen tények az ügyvéd felé történő igazolását követő 5 munkanapon belül a tulajdonszerzési nyilatkozatok eredeti példányait letevő részére az eljáró ügyvéd visszaadja. Szintén ugyanezen a napon a felek által aláírt ügyvédi megbízás jött létre, mely alapján felek megállapodtak abban, hogy az ügyvédi megbízás a tulajdonjog ingatlan nyilvántartáson történő átvezetéséig, illetve a földhivatali eljárás bármely okból történő megszűnéséig terjed.
Ezt követően 2018. május 24. napján a felek közöttük létrejött adásvételi szerződést módosították. A szerződésmódosítás 2. pontja rögzíti, hogy a vevő kérésére történt a módosítás, mely alapján a fizetés 2018. június 30-ig, de legkésőbb a társasház alapító okirat bejegyzésétől számított 15 napon belül kerül sor. A szerződés ezen pontjának rögzítésére az [BANK]. kérésére került sor, tekintettel arra, hogy a folyósítás feltételéül szabta az albetétesítés megtörténtét. Ez a szerződés-módosítás tartalmazza, hogy a korábbi szerződésmódosítással nem érintett rendelkezései változatlan tartalommal érvényesek.
A Kormányhivatal tekintettel arra, hogy a 6 hónapos függőben tartási idő alatt nem csatoltak bejegyzési engedélyt a bejegyzési kérelmet elutasította, az elutasítás tényét az ingatlanra feljegyezte a 2018. november 12. napján kelt 4. számú határozatában. A határozat utolsó oldalán található nyilatkozat alapján a határozatot kapja: 1. [Bejelentő]. 2. [ELADÓ TÁRSASÁG], 3. [ÜGYVÉD 1] ügyvéd, 4. Irattár.
A [ELADÓ TÁRSASÁG], valamint a [ÜGYVÉD 1] ügyvédi Iroda között 2015. augusztus 8-án ügyvédi megbízási szerződés jött létre, amely alapján az eljárás alá vont ügyvéd vállalta a társasház alapító okiratának és szervezeti működési szabályzatának elkészítését. A megbízási szerződés 9. pontja rögzíti, hogy a megbízónak különösen méltányolható érdeke fűződik a társasházhoz kapcsolódó mindennemű információ üzleti titkos, illetve bizalmas kezeléséhez, ezért a megbízott azzal kapcsolatban harmadik személyeknek, így az egyes értékesítésére kerülő lakások várományosaként nyilvántartott leendő tulajdonosainak sem adhat semmilyen tájékoztatást vagy információt az adásvételi szerződésben feltűntetett információkon felül. Megbízó az adásvételi szerződések megkötésekor átadandó csomag részeként biztosítja vevőinek a társasházzal kapcsolatos és rájuk tartozó okiratokat és információkat. Panaszolt ügyvéd az Alapító Okiratot elkészítette s azt az illetékes Földhivatal részére benyújtotta. A társasház alapítással kapcsolatban az ingatlan tulajdoni lapja az alábbi feljegyzéseket tartalmazza:
- Társasház alapításának ténye érkezési idő 2014. 04. 08.
erre vonatkozó törlő határozat 2015. 07. 03.
- Társasház alapítás feljegyzésre vonatkozó elutasítás érkezési idő 2015. 07. 03, törlő határozat 2015. 09. 08.
- Társasház alapítás 2015.07.03., törlő határozat 2019. 04. 23.
- Társasház alapítás elutasítása 2018. 06. 18., törlése 2018. 09. 13.
- Társasház bejegyzése iránti kérelem elutasítása 2018. 12. 17., törlő határozat 2019. 04. 01.
- Fellebbezés a társasház bejegyzés iránti kérelem elutasítása határozat ellen 2019. 03. 11.,
törlő határozat 2019. 04. 01.
Megállapítható, hogy a társasház bejegyzésére 2019. 04. 23. napjával került sor a 92082/2/2019. számú földhivatali határozattal. Panaszos és a panaszolt ügyvéd a szerződéskötést követően a kapcsolatot először 2019. júliusában vették fel egymással. Az eladó a panaszost 2019. 07. 10. napján kelt levelében tájékoztatta arról, hogy megtörtént az albetétesítés és haladéktalanul fizesse meg a hátralékos vételárat. Erre válaszul a panaszos képviseletében eljáró [ÜGYVÉD 3] ügyvéd kérte azt, hogy tekintettel arra, hogy megszűnt a földhivatali eljárás az adásvételi szerződés ismételt benyújtására és megerősítésére kerüljön sor. Hivatkozott arra, hogy a jogi képviselők ebben az ügyben már leveleztek egymással, ezen levél alapján 2019. május 21. napján már konkrét levélváltásra is sor került. Ezt követően panaszos kereste panaszolt ügyvédet e-mailen, ahol panaszolt ügyvéd azt a tájékoztatást kapta, hogy az adásvételi szerződés kapcsán az eladóval, illetve az eladó jelenlegi képviselővel kell egyeztetni, s álláspontja szerint a szerződés nem használható fel az újabb beadáshoz, újabb szerződést kell kötni, s ennek feltételeit a tulajdonossal tisztázni. Többször hangsúlyozta, hogy ezzel kapcsolatban a vevőt és az eladót és az eladó képviselőjét kell keresni. Tekintettel arra, hogy vevő a vételárat nem fizette meg, eladó az adásvételi szerződéstől elállt. Az eladó képviseletében eljáró [ÜGYVÉD 2] Ügyvédi Iroda először kötbérfizetésre 2019. május 6. napján hívta fel a panaszost. Erre válaszul a panaszos képviseletében eljáró [ÜGYVÉD 3] 2019. május 21. napján azt írta, hogy a felek egyeztessenek az ingatlan helyzetének rendezése érdekében, a megbízó ajánlatot kíván tenni más forrásból történő rendezés érdekében. Tekintettel arra, hogy 2019. július 29. napján az eladó az adásvételi szerződéstől elállt, eladó felhívta panaszolt ügyvédet arra, hogy a nála letétbe helyezett nyilatkozatot részére küldje vissza. Eljárás alá vont ügyvéd a nála letétbe helyezett bejegyzési engedélyt eladónak visszaküldte.
IV. A fegyelmi tanács által levont ténybeli és jogi következtetések, valamint az elkövetett fegyelmi vétségek megjelölése
A fegyelmi biztos indítványa nem alapos.
A továbbiakban az alábbi rövidítések kerülnek alkalmazásra:
- FESZ: 20/2018. (XI. 26.) MÜK szabályzat a fegyelmi eljárásról
- Üttv: ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény
- Régi etikai szabályzat: az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól szóló 5/2008. (XI. 27.) MÜK Szabályzattal módosított 8/1999. (III. 22.) MÜK Szabályzat
- Etikai szabályzat: 6/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól (hatályos 2018. március 28. napjától)
Az Üttv. alapján:
„107. § Fegyelmi vétséget követ el az ügyvédi tevékenységet gyakorló, szüneteltető vagy az ügyvédi tevékenység felfüggesztése alatt álló kamarai tag vagy nyilvántartásba vett természetes személy, ha
a) az ügyvédi tevékenység gyakorlása során az e tevékenység gyakorlásából eredő, jogszabályban, a Magyar Ügyvédi Kamara Alapszabályában és a területi kamara alapszabályában (a továbbiakban együtt: alapszabály), vagy etikai szabályzatban meghatározott kötelességét szándékosan vagy gondatlanságból megszegi, vagy”
A fegyelmi tanácsnak vizsgálnia kellett azt, hogy eljárás alá vont ügyvéd az ügyvédi tevékenység gyakorlása során a jogszabályban (különösen Üttv.), valamint a kamarai szabályzatokban (különösen Etikai szabályzatok) meghatározott kötelezettségét megsértette-e.
Az eljárásban szereplő adásvételi szerződés keltekor a régi etikai szabályzat, míg az azt követő valamennyi egyéb esetben az etikai szabályzat volt hatályban.
1. Az ügyvéd tájékoztatási kötelezettsége
A jelen eljárásban különösen azt szükséges vizsgálni, hogy eljárás alá vont ügyvéd a megbízás során megadta-e a kellő tájékoztatást az ügyfelek részére. Ez abból a szempontból bír relevanciával, hogy az ügyfelek a szerződéssel kapcsolatos döntéseik során tisztában voltak-e azok következményeivel.
Régi etikai szabályzat: „7/5. Az ügyvéd a megbízás során köteles megbízóját kioktatni a szerződéssel kapcsolatos minden lényeges körülményről és feltételről.”
Etikai szabályzat: „5.12. A megbízott az ügyfél által előadott tényállás keretei között - az ügyfél kifejezett eltérő rendelkezése hiányában [...] - b) a létrehozni kívánt jogügylet, megtenni kívánt jognyilatkozat várható közvetlen jogkövetkezményeire [...] vonatkozó tájékoztatással ellátni az ügyfelet.”
Üttv: 42. § (4) Az okiratszerkesztés során az ügyvéd úgy jár el, hogy az ügyfél kinyilvánított akarata - az Alaptörvény, a jogszabályok, az Európai Unió kötelező erővel bíró jogi aktusainak keretei között - az ügyfél érdekeinek megfelelő, továbbá joghatás kiváltására alkalmas legyen.
(6) Az ügyvéd köteles az ügyfelet tájékoztatni a jogügylettel kapcsolatos esetleges jogi kockázatokról.
Az jelen eljárásban egyértelmű - és a panaszos is egyértelműen nyilatkozott arról -, hogy valamennyi szerződést megkapott, valamennyi szerződést és okiratot átnézett, és valamennyi szerződési rendelkezést leegyeztetett a családi ügyvédjével. Ennek alapján szintén megállapítható az, hogy a panaszos is tisztában kívánt lenni valamennyi ténnyel és körülménnyel, amely a szerződéssel kapcsolatban felmerül. Az okiratok aláírása során széles körű levelezés és egyeztetés folyt (mind a szerződés, mind annak módosítása kapcsán), melyben részt vett két ügyvéd, a bank is és alapvetően személyesen a panaszos is (melyről e-mail levél is csatolásra került). Több szerződési feltételt a panaszos és az eladó alakított ki közösen. Volt olyan feltétel, amelyhez a panaszos ragaszkodott, volt olyan, amelyhez az eladó.
Tekintettel a fentiekre és különösen arra, hogy jelen eljárásban két ügyvéd is nyújtott tájékoztatást a panaszos részére, mely közül az egyiket - és nem az eljárás alá vont ügyvédet - kizárólag panaszos hatalmazta meg, nem állapítható meg az, hogy panaszos nem volt tisztában a szerződéskötés (és annak módosításának) körülményeivel, a szerződésben aláírt jogaival és kötelezettségeivel.
2. Az újbóli szerződéskötési kötelezettségről való tájékoztatás és a szerződés újbóli beadása
E körben azt szükséges vizsgálni, hogy a 2019. júliusi levelezés alkalmával eljárás alá vont ügyvéd tájékoztatása mennyiben volt megfelelő és szükséges, különös tekintettel arra, hogy ekkor már nem volt panaszossal megbízási jogviszonyban.
A panaszos nehezményezi azt, hogy az eljáró ügyvéd őt tévesen tájékoztatta arról, hogy a szerződés újbóli megkötése szükséges. Álláspontja szerint a felek a szerződést már megkötötték, a szerződés érvényes, hatályos és azt újból be lehet adni a földhivatalba. Ennek ellenére a panaszolt ügyvéd ragaszkodott ahhoz, hogy újbóli szerződést kell kötni, bár ennek indokát nem adta.
A fegyelmi tanács megjegyzi, hogy a csatolt iratok alapján a panaszos ügyvédje (aki tájékoztatta a panaszost) és a panaszolt között jogi jellegű vita bontakozott ki. Azt a fegyelmi tanács sem érti, hogy amennyiben a panaszos állítása szerint a szerződést pusztán be kellett volna adni a földhivatalba, akkor azt miért nem tette meg maga a panaszos, vagy az ügyvédje. A panaszosnak - ügyvédi képviselet birtokában - tisztában kellett azzal lennie, hogy a földhivatal részére ő maga is benyújthatja újra az adásvételi szerződést és arra is van jogszabályi lehetőség, hogy kellő példányszámban hiteles másolatot készítsen az okiratokról. Emiatt teljesen szükségtelen volt jogi vitát folytatni.
A fegyelmi tanács hangsúlyozza, hogy kettő határidő van a módosított szerződésben a vételár teljesítésére. Az első határidő 2018. június 30. napja, a második pedig legkésőbb az albetétesítést követő 15 nap. A második határidő még élt a függőben tartás lejártakor. Az albetétesítés dátuma a földhivatali tulajdoni lap alapján 2019. április 23. Ettől kezdve 15 nap állt a vevőnek lehetőségére arra, hogy a vételárat kifizesse. Ez azt jelenti, hogy az e-mailek megfogalmazásakor - amelyet a panaszos a panaszolt ügyvédnek küldött - a szerződésben meghatározott valamennyi teljesítési határidő lejárt (még abban az esetben is, ha a földhivatali ügyintézési határidő hosszszámításra kerül). Ilyen feltételek mellett pedig a bank - jelen esetben az [BANK] - nem folyósít. Az eljárásban több alkalommal csatolt, az [BANK] által az adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemeit felsoroló tájékoztató alapján a kölcsönből fizetendő vételárrész teljesítésének határideje a kölcsön folyósításáig nem telhet le. Ez alapján is egyértelmű, hogy amennyiben a szerződésben a fizetésre meghatározott határidő letelt, akkor a kölcsön folyósítása nem történik meg. Amennyiben jelen szerződés beadásra került volna a földhivatalba, az nem eredményezte volna kölcsön folyósítását, tekintettel arra, hogy letelt a teljesítésre irányadó határidő. Emiatt mindenképpen a szerződés módosítása, esetlegesen újra megkötése válik szükségessé.
Megjegyzi a fegyelmi tanács azt, hogy önmagában az a kikötés, miszerint az albetétesítést követő 15 nap a teljesítési határidő, a módosító okiratban került meghatározásra a vevő kérésére. A vevő és az eladó egyeztetett, az eladó nem kívánt konkrét időpontot megjelölni. A vevő ezt kifejezetten elfogadta és az ügyvédjével leegyeztette.
Megjegyzi továbbá a fegyelmi tanács azt, a panaszos értesülése a társasház alapítás tényéről nem képezheti jelen eljárás tárgyát, az nem felróható a panaszolt ügyvédnek. A panaszos és az eljárás alá vont ügyvéd közötti megbízási szerződés megszűnt. A panaszolt ügyvéd a közte, és az eladó között létrejött társasházi alapítással kapcsolatos megbízási szerződés alapján nem volt jogosult arra, hogy erről tájékoztatást nyújtson. Erről tájékoztatást panaszos részére kizárólag az eladó nyújthatott, azt azonban, hogy ezt nem, vagy nem határidőben tette meg, nem eshet a panaszolt ügyvéd terhére.
A fentiek alapján az eljárás alá vont ügyvéd újabb szerződéskötésről (vagy) módosításról szóló tájékoztatása megfelelő, ugyanakkor a panaszos jogi képviselővel járt el, így vélelmezhető, hogy a megfelelő tájékoztatást megkapta.
A felek között 2018. 03. 27. napján létrejött adásvételi szerződés megkötése során az ügyvédi megbízás tartalmazza azt a rendelkezést, mely alapján amennyiben a földhivatali eljárás bármilyen okból megszűnik, úgy az ügyvédi megbízási szerződés is megszűnik. Ennek alapján (mivel ezt mindkét fél aláírta) az eladónak is tisztában kellett lennie azzal, hogy az ügyvédi megbízás megszűnik. Mivel az ügyvédi megbízás megszűnt a földhivatali eljárás megszűntével, így eljáró ügyvédnek sem joga, sem lehetősége nem volt arra, hogy a másik fél, jelen esetben az eladó megkérdezése nélkül bármilyen egyéb tevékenységet végezzen, akár az okiratokat benyújtsa a földhivatal részére. Ezt egyébként több e-mail levelezésben is kifejtette. Kifejtette azt, hogy ezt az eladónak és a vevőnek a kérdéseket közösen kell megbeszélniük az eladó új képviselőjével.
Megjegyzi a fegyelmi tanács azt, hogy az eladó új képviselőjével a kötbérrel kapcsolatosan már 2019. májusában folyt levelezés melyre a vevő képviseletében eljáró ügyvéd is válaszolt. Ennek alapján a feleknek különösen ugyan a vevőnek tisztában kellett azzal lelnie, hogy az eladó jogi képviseletét a továbbiakban nem a panaszolt ügyvéd látja el.
3. A földhivatali eljárást megszüntető határozat elleni fellebbezés
Üttv: 28. § (3) A felek eltérő rendelkezése hiányában a megbízási szerződés alapján a megbízott jogosult és kötelezett minden olyan cselekmény elvégzésére, amely a rábízott ügy szabályszerű ellátásával jár, továbbá a megbízót megillető pénznek vagy dolognak és az eljárási költségeknek az átvételére is.
A fegyelmi tanács kiemeli azt, hogy valamennyi érintett fél közhiteles dokumentum alapján a földhivatali határozatot megkapta. Ennek alapján egyik félben sem merült fel az - illetve arra vonatkozó adatokat nem tartalmaz az eljárás -, hogy meg kívánta volna bármelyik szerződő fél azt fellebbezni. Ezen határozat elleni fellebbezés egyébként életszerűtlen tekintettel arra, hogy a felek a fellebbezésben sem tudták volna pótolni az eljárást alapvetően megszüntető okot.
4. A felhajtó közreműködésének igénybevétele
Régi etikai szabályzat: 13/8. Az ügyvéd nem vehet igénybe ügyfélszerzés érdekében közvetítőt (felhajtót).
A panaszos az eljárás során sérelmezi azt, hogy nem választott szabadon ügyvédet, bár ő fizette az ügyvédi munkadíjat. Ezzel kapcsolatosan az iratokból megállapítható az, hogy az adásvételi szerződésben az az eladó és a vevő közösen hatalmazták meg az ügyvédet a szerződés elkészítésére ellenjegyzésére és az ezzel kapcsolatos eljárásra. Ugyancsak megállapítható az, hogy az ügyvéd és a panaszos között megbízási szerződés jött létre, amelyet mindkét fél aláírt. Olyan adat, tény nem merült fel jelen eljárásban, amelynek során akár az eladó, akár az ügyvéd kifejezetten ragaszkodott volna ahhoz, hogy a panaszolt ügyvéd készítse el az adásvételi szerződést, s kizárólag ő szerkesztheti ezt az iratot. Ilyen jellegű állítás legelőször a panaszbejelentésben kerül sor. Megjegyzi a fegyelmi tanács azt, hogy egy nagyobb beruházás esetén célszerű az, hogy az adásvételi szerződéseket egy ügyvéd, vagy ügyvédek csoportja kezelje, tekintettel arra, hogy egy több száz lakásos ingatlan értékesítése vagy társasházzá alakítása kivitelezhetetlen, amennyiben számtalan ügyvéd jár el ebben az ügyben.
Felhajtó tipikusan az, aki részesedésért illetve egyéb előnyökért cserébe ügyfelek közvetít. Jelen esetben nem erről van szó. A szerződésben részt vevő fél a szerződés megkötéséül szabta, hogy az általa meghatározott ügyvédnél történjen a szerződéskötés és ennek költségét a vevő fizesse. A felek ebben állapodtak meg, a vevő ezt fogadta el.
Ennek alapján az ügyvéd nem vett igénybe felhajtót.
5. Panaszos jogi képviselőjével való kapcsolattartás
Etikai szabályzat: 11.1. Az ügyvédi tevékenység gyakorlója az ellenérdekű fél jogi képviselőjének hozzájárulása nélkül az ellenérdekű féllel egyeztetést nem kezdeményezhet.
Az iratok alapján a panaszos ügyvédjével, [ÜGYVÉD 3]vel való kapcsolattartás az albetétesítést követően e-mail levelezés során került előtérbe a panaszos által csatolt mellékletek alapján. A panaszos által csatolt 1. számú irat 3. melléklete a 2019. 07. 22. napján történt levelezést tartalmazza, amikor is a panaszos keresi meg közvetlenül a panaszoltat. A 4. számú mellékletben 2019. 07. 23-án az eljárás alá vont ügyvéd válaszol ezen e-mailre. Az 5. számú melléklet alapján [PANASZOS] panaszos 07. 23-án újabb levelet ír eljárás alá vont ügyvédnek. Az 5. számú mellékletben a panaszos kéri az eljárás alá vont ügyvédet, hogy válaszát az e-mail címre is továbbítsa. A 6. számú mellékletben 2019. 07. 23-án eljárás alá vont ügyvéd válaszol a panaszosnak. A 8. számú melléklet tartalmazza [ÜGYVÉD 3] levelét, amelyet 2019. 07. 24. napján a panaszoltnak küld, ebben kifogásolja azt, hogy az ügyfele is a kifejezett kérése ellenére harmadjára hagyja le a levelezésből és kénytelen arra gondolni, hogy ez szándékos. 2019. 07. 24. napján a bejelentő [...] ír az ügyvéd úr részére, melyben kifogásolja azt, hogy többszöri kérés esetére sem kommunikál [ÜGYVÉD 3]vel.
Az ellenérdekű féllel való kapcsolattartást az etikai szabályzat 11. pontja részletezi, ez alapján az ellenérdekű fél jogi képviselője nélkül az ellenérdekű féllel egyeztetést az ügyvéd nem folytathat. Jelen esetben azonban nem erről van szó, hiszen az eljárás alá vont ügyvéd olyan jellegű meghatalmazást, sőt nyilatkozatot sem kapott, hogy [ÜGYVÉD 3] látja el a panaszos képviseletét. Az 5. számú mellékletként csatolt e-mailben pusztán egy olyan hivatkozást tartalmaz, hogy kéri a panaszoltat, hogy az ott megjelölt e- mail címre is továbbítsa a levelezést.
Ennek elmaradása a fegyelmi tanács álláspontja szerint nem valósítja meg az etikai vétséget tekintettel arra, hogy maga a panaszos sem azt kéri, hogy kizárólag az ügyvéden keresztül tartsák a kapcsolatot, hanem pusztán levél továbbítást kér, amelyet egyébként a panaszos saját maga is megtehet. A panaszos tevékenyen részt vesz a levelezésben és konkrétan ő folytatja le a levelezést az ellenérdekű féllel az eljárás alá vont ügyvéddel. A meghatalmazottként hivatkozott [ÜGYVÉD 3] nem ír az üggyel kapcsolatosan olyan észrevételt egészen a 8. számú mellékletben csatolt levélig, amely alapján bármiben igazolható lenne az, hogy neki eljárási jogosultsága van az ügyben.
6. A letétbe helyezett okirat kiadása
Az eladó és a vevő között 2018. március 27. napján létrejött adásvételi szerződés megkötése során készült letéti okirat egyértelműen tartalmazza a letét kiadásának, illetve visszaadásának a feltételeit. A fegyelmi eljárásban megállapított tényállás szerint az eladó elállt a szerződéstől, ennek megfelelően jogosult kérni a letétbe helyezett okiratok visszaküldését. A letéti szerződés alapján eljáró ügyvédnek kötelessége volt az elállásra való tekintettel az okiratok visszaküldése, nem is tehetett mást. A felek közötti jogvitában, abban, hogy a szerződéssel kapcsolatos elállás jogos vagy nem jogos, az eljárás alá vont ügyvédnek sem döntési lehetősége, sem döntési jogosultsága nincsen, neki a szerződésben vállalt kötelezettséget teljesíteni kellett, amit meg is tett.
7. Az újabb eljárás megtagadásával kapcsolatos álláspont.
A felek között 2018. 03. 27. napján létrejött adásvételi szerződés megkötése során az ügyvédi megbízás tartalmazza azt a rendelkezést, mely alapján amennyiben a földhivatali eljárás bármilyen okból megszűnik, úgy az ügyvédi megbízási szerződés is megszűnik. Ennek alapján mivel ezt mindkét fél aláírta az eladónak tisztában kellett lennie azzal, hogy az ügyvédi megbízás megszűnik. Mivel az ügyvédi megbízás megszűnt a földhivatali eljárás megszűntével, így eljáró ügyvédnek sem joga, sem lehetősége nem volt arra, hogy a másik fél, jelen esetben az eladó megkérdezése nélkül, bármilyen egyéb tevékenységet végezzen, akár az okiratokat benyújtsa a Földhivatal részére. Ezt egyébként több e-mail levelezésben is kifejtette. Kifejtette azt, hogy ezt az eladónak és a vevőnek közösen kell megbeszélniük az eladó új képviselőjével. Megjegyzi a fegyelmi tanács azt, hogy az eladó új képviselőjével a kötbérrel kapcsolatosan már 2019. májusában folyt levelezés, melyre a vevő képviseletében eljáró ügyvéd is válaszolt. Ennek alapján a feleknek tisztában kellett azzal lennie, hogy az eladó jogi képviseletét a továbbiakban nem a panaszolt ügyvéd látja el.
8. Panaszolt önálló adatgyűjtése
Régi etikai szabályzat: 6/10. Az ügyvéd a megbízás teljesítése érdekében a jogszabályok keretei között jogosult önálló adatgyűjtésre.
Etikai szabályzat 5.11. Az ügyvéd a megbízás teljesítése érdekében a jogszabályok keretei között jogosult önálló adatgyűjtésre.
Az első tárgyaláson feltett kérdés alapján a fegyelmi biztos az etikai szabályzat 5.11. pontjának megsértését abban látja, hogy elvárható lett volna a panaszolttól, hogy megismeri valamennyi ügyiratot, így az előszerződést is és a társasház alapításával kapcsolatos problémákat. Tehát fel kellett volna hívni a figyelmét a panaszosnak arra, hogy a társasház alapító okirata módosításra kerül.
Az adásvételi szerződés megkötésekor az etikai szabályzat még nem volt hatályban, azonban a régi etikai szabályzat 6/10. pontja szintén tartalmazza ezt a rendelkezést, így a fegyelmi tanács az adásvételi szerződés megkötését megelőző időszakra is tudja vizsgálni az adatgyűjtési tevékenységet.
A fegyelmi tanács megállapítja, hogy az eljárás alá volt ügyvéd rendelkezett az összes olyan adattal a szerződés megkötése során, amely szükséges volt a megbízás ellátásához. Rendelkezett a tulajdoni lappal, a társasházi alapító okirattal (melyet a vevő az eladótól megkapott), valamint az előszerződéssel is. A panaszolt rendelkezett az [BANK] tájékoztatójával is, hiszen ennek megfelelően került sor a függőben tartás intézményének alkalmazására. A társasház alapításával kapcsolatosan a vevőnek nem nyújthatott tájékoztatást, bár ez a szerződés és módosításának aláírásakor nem is volt szükséges, mert az átadott alapító okirat és a tulajdoni lap minden szükséges információt tartalmazott.
Olyan adat az eljárás során nem merült fel, hogy eljárás alá vont ügyvéd nem szerzett volna be bármilyen olyan dokumentumot, amely szükséges volt a megbízás ellátásához.
9. Egyéb megállapítások
Tekintettel arra, hogy a fegyelmi biztos fegyelmi eljárást kezdeményező határozatában megjelölt szabályzati rendelkezések és jogszabályhelyek több, fent tárgyalt részét érintik, így azokról összefoglalóan lehetséges állást foglalni.
Régi etikai szabályzat: 3/1. Az ügyvéd a hivatásának gyakorlásával - törvényes eszközökkel és módon - elősegíti megbízója jogainak érvényesítését és kötelezettségeinek teljesítését. Közreműködik abban, hogy az ellenérdekű felek jogvitáikat megegyezéssel intézzék el.
A fegyelmi tanács az eljárásban nem tartja megállapíthatónak azt, hogy az eladó és vevő jogai érvényesítését nem segítette elő, ezzel kapcsolatban azt sem, hogy a megbízása teljesítése során bármelyik szerződő félt előnyben részesített volna. A szerződésben a szankciókat a felek közösen tárgyalták meg, azt egyező mértékben elfogadták. A szerződés tartalmának alakítására minkét félnek lehetősége volt. A társasház alapításával kapcsolatban panaszolt nem adhatott ki adatokat panaszos részére.
Régi etikai szabályzat: 3/2. Az ügyvédnek hivatását a legjobb tudása szerint, lelkiismeretesen, a jogszabályok megtartásával kell gyakorolnia.
Etikai szabályzat: 2.2. Az ügyvédi tevékenység gyakorlója a rábízott ügyet a tényállást ismerve, jogilag felkészülten, elsősorban az ügyfél tényelőadásainak szem előtt tartásával látja el.
Üttv: 1. § (5) Az ügyvédi tevékenység gyakorlása nem irányulhat jogszabály megkerülésére, jogszabályba ütköző célra, vagy ilyen jogügyletben való közreműködésre.
A fegyelmi biztos nem fejti ki azt, hogy ezen rendelkezéseket az eljárás alá vont milyen magatartásával valósította meg.
A fegyelmi eljárás során arra vonatkozó adat, hogy az eljáró ügyvéd nem a legjobb tudása szerint járt volna el, nem volt jogilag felkészült vagy jogszabályellenes, jogszabályt megkerülő magatartást tanúsított volna, vagy ilyenben közreműködött volna nem merült fel.
Régi etikai szabályzat: 6/9. Az ügyvédnek eljárása során a megbízás keretein belül kell eljárnia, ettől csak kivételes esetben és csak akkor térhet el, ha a megbízóval való előzetes megbeszélésre nem volt lehetősége, és a túllépés az ügyfél érdekében történik. Erről az ügyfelet haladéktalanul tájékoztatni kell.
Etikai szabályzat: 5.10. Az ügyvédnek eljárása során a megbízás keretein belül kell eljárnia, ettől csak kivételes esetben és csak akkor térhet el, ha a megbízóval való előzetes megbeszélésre nem volt lehetősége, és a túllépés az ügyfél érdekében történik. Erről az ügyfelet írásban haladéktalanul tájékoztatni kell
Arra vonatkozó adat, hogy az eljárás alá volt ügyvéd nem a megbízás keretein belül járt el a fegyelmi eljárásban nem merült fel.
V. Az eljárás megszüntetése
Tekintettel arra, hogy a Fegyelmi Tanács a fegyelmi biztos indítványát nem tartotta megalapozottnak és nem tartotta megállapíthatónak fegyelmi vétség elkövetését, így az Üttv. 131. § (3) bekezdés b) pontja alapján az eljárást megszüntette.
Az eljárás során felmerült költségeket a Debreceni Ügyvédi Kamara viseli. Az eljárásban [PANASZOS] panaszos kérte a személyes meghallgatásával kapcsolatban felmerül útiköltsége megtérítését, melynek összege 11.784 Ft.
VI. Eljárási szabályok, költségek, egyéb jogi normák megjelölése
A fegyelmi eljárás lefolytatására az Üttv. rendelkezései szerint került sor.
A Fegyelmi Tanács határozatának meghozatala az Üttv. 131. § és FESZ 27. pontján alapul, a jogorvoslati jogot az Üttv. 135. § biztosítja.
A költségek viselésére a FESZ 40.6. pontja irányadó.
A határozat 2020. október 26. napján jogerős és 2020. november 26. napján végrehajtható.
Debreceni Regionális Fegyelmi Bizottság Debreceni Ügyvédi Kamarai Fegyelmi Tanácsa