A Kúria Polgári Kollégiumának öttagú jogegységi tanácsa a Fővárosi Ítélőtábla elnöke által kezdeményezett, a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld eladása esetén az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény érvényesítése tárgyában lefolytatott jogegységi eljárásban meghozta a következő
jogegységi határozatot:
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény hatálya alá tartozó föld tulajdonjoga átruházásáról szóló, hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződést elfogadó elővásárlásra jogosult az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igényét a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:223. § (2) bekezdése alapján érvényesítheti.
Keresetében annak megállapítását kell kérnie, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés - a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény által szabályozott kifüggesztési eljárásban megtett elfogadó nyilatkozata folytán - közte és az eladó között jött létre.
A Fővárosi Ítélőtábla elnöke a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 33. § (1) bekezdés a) pontja alapján, a Bszi. 32. § (1) bekezdés a) pontjában foglalt okból indítványozta jogegységi eljárás lefolytatását és jogegységi határozat hozatalát abban a kérdésben, hogy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 22. § (2) bekezdése a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) bekezdésében meghatározott relatív hatálytalansági tényállásként értelmezendő-e. Az indítvány szerint a bírói gyakorlat nem egységes ebben a kérdésben, így a jogegységi eljárás lefolytatása mind anyagi jogi, mind eljárásjogi szempontból szükséges az egységes bírói jogalkalmazás megteremtése érdekében.
Az indítvány szerint a bírósági gyakorlatban két álláspont ismert:
Az egyik szerint az elővásárlási jog megsértésének szankciója minden esetben a relatív hatálytalanság, így a Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdése is a Ptk. 6:223. § (1) bekezdésében meghatározott relatív hatálytalansági tényállás. Az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak a keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt annak megállapítását is, hogy az elfogadó nyilatkozata folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. Ezt az álláspontot tükrözi a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.21.430/2017/12/II., 17.Pf.20.182/2019/10. számú ítélete és a Kúria több döntése is (pl. BH2019.52.).
A másik álláspont abból indul ki, hogy a Földforgalmi tv. a Ptk. elővásárlási jogra vonatkozó szabályaihoz képest speciális rendelkezéseket tartalmaz: a föld tulajdonosa a már megkötött szerződést köteles hirdetményi úton közölni az elővásárlásra jogosultakkal; az elővásárlásra jogosultnak a szerződést kell elfogadnia; az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződésbe belép, azaz a szerződésben a vevő oldalán alanycsere történik. Ezen álláspont szerint a Földforgalmi tv.-nek a Ptk.-tól eltérő szabályozása folytán az adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben nem hatálytalan, ezért neki nem hatálytalansági keresetet kell előterjesztenie, hanem a szerződésbe való belépése megállapítását kell kérnie a bíróságtól. Ezt az álláspontot képviseli a Fővárosi Ítélőtábla a PJD2019.1. számon közzétett 9.Pf.21.080/2017/9/II. számú ítéletében.
A legfőbb ügyész a jogegységi indítványra tett nyilatkozatában úgy foglalt állást, hogy a Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdése az elővásárlási jog megsértésére alapított igény polgári perben történő vizsgálata során relatív hatálytalansági tényállásként értelmezendő. Az elővásárlási joga megsértése miatt polgári pert indító felperesnek keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy a támadott adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. Eredményes igényérvényesítés esetén az elővásárlási jogában sértett felperes a szerződéses vevő helyébe lép, ez azonban nem eredményez olyan alanycserét és jogutódlást, mint a szerződéses pozíció ügyleti úton történő átruházása esetén.
A jogegységi indítvány - és ebből következően a jogegységi eljárás - arra az esetre korlátozódik, amikor a földre vonatkozó adásvételi szerződés mentes a hatóság (mezőgazdasági igazgatási szerv) jóváhagyása alól [Földforgalmi tv. 22. § (1) bekezdés a) pont, 22. § (2) bekezdés]. Ilyen esetben merül fel ugyanis az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény polgári jogi úton történő érvényesítésének a kérdése. Hatósági jóváhagyáshoz kötött adásvételi szerződés esetében az ilyen igény érvényesítése közigazgatási hatósági, illetve közigazgatási bírósági útra tartozik [Földforgalmi tv. 30. § (4)-(5) bekezdések.]
A Ptk. 6:223. § (1) bekezdése egyértelműen rögzíti az elővásárlási jog megsértésével való szerződéskötés következményét: az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény ezt a jogkövetkezményt kifejezetten nem fogalmazta meg, de a bírói gyakorlat az elővásárlási jog megsértését mindig is relatív hatálytalansági tényállásnak tekintette [PK 9. állásfoglalás VIII. pont; 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény - a Ptk. alkalmazásában is irányadó - 8. pont]. E szerint az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt - az ajánlatot elfogadó nyilatkozat egyidejű megtételével - annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre.
A jogegységi eljárásban eldöntendő kérdés, hogy a Ptk.-hoz képest lex specialisnak minősülő Földforgalmi tv. Ptk.-tól eltérő szabályozása a hatálya alá tartozó - hatósági jóváhagyás alá nem eső - esetekben szükségessé teszi-e az eltérést az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igények érvényesítése tekintetében kialakult bírói gyakorlattól.
A Földforgalmi tv. szerint föld eladása esetén a tulajdonos nem a számára elfogadható vételi ajánlatot mint saját eladási ajánlatát közli az elővásárlásra jogosulttal, hanem a tulajdonos és a szerződéses vevő által megkötött adásvételi szerződést kell hirdetmény útján közölni az elővásárlásra jogosultakkal [21. § (1) bekezdés], ha pedig az arra jogosult sikerrel gyakorolja az elővásárlási jogát, az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe lép [22. § (2) bekezdés].
Az elővásárlásra jogosultnak az elfogadó nyilatkozata megtételekor az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igénye még nincs. Ilyen igénye nem a szerződéskötésről való tudomásszerzéssel keletkezik, hanem akkor, amikor valamilyen - tényállástól függően eltérő - módon tudomást szerez az elővásárlási joga megsértéséről, vagyis arról, hogy az eladó nem fogadja el, figyelmen kívül hagyja az elfogadó nyilatkozatát, és a felek az általuk kötött szerződést teljesítik.
Hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződés esetén a Földforgalmi tv. az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezménye, valamint az abból fakadó igény érvényesítése tekintetében nem tartalmaz a Ptk.-tól eltérő speciális rendelkezéseket, ezért arra a Ptk. 6:226. § (3) bekezdésének első mondata folytán alkalmazandó 6:223. § irányadó (az igényérvényesítési határidő kezdő időpontjára vonatkozó előbbiekben említett eltéréssel).
A Ptk. 1:2. § (2) bekezdésében foglalt értelmezési alapelv szerint a polgári jogi viszonyokra vonatkozó jogszabályokat a Ptk.-val összhangban kell értelmezni. Ennek megfelelően a Földforgalmi tv. 22. § (2) bekezdésének azt a megfogalmazását, amely szerint az elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe lép, az elővásárlási jog megsértésére alapított igény polgári perben történő vizsgálata során a Ptk. 6:223. § (1) bekezdésében meghatározott relatív hatálytalansági tényállásként kell értelmezni. A szabályszerűen gyakorolt elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezménye tehát az eladó és a szerződéses vevő által megkötött adásvételi szerződés relatív hatálytalansága. Ennek megfelelően az elővásárlási jogát gyakorló felperesnek keresetében az általa elfogadott adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának, valamint annak megállapítását kell kérnie, hogy a Földforgalmi tv. által szabályozott kifüggesztési eljárásban megtett elfogadó nyilatkozata folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre.
A Ptk. 6:223. § alapján indított perben annak bírósági megállapítása érhető el, hogy az alperesek által kötött szerződés a felperessel szemben hatálytalan. Ezáltal az elővásárlásra jogosult felperesnek kötelmi igénye keletkezett a szerződés teljesítésének követelésére is, amelyhez azonban - akár már a hatálytalansági perben - további marasztalásra irányuló kereseti kérelmek előterjesztése szükséges, amelyek elemzése nem tárgya a jogegységi eljárásnak.
A jogegységi tanács a kifejtett indokok folytán az Alaptörvény 25. cikk (2) bekezdése, a Bszi. 24. § (1) bekezdés c) pontja, 25. §-a, valamint 40. § (1)-(2) bekezdése alapján a bíróságok jogalkalmazása egységének biztosítása érdekében a rendelkező részben foglaltak szerint határozott, és a határozatát a Bszi. 42. § (1) bekezdése szerint a Magyar Közlönyben, a központi honlapon és a Kúria honlapján közzéteszi.
Budapest, 2020. február 17.
| Dr. Wellmann György s. k., | |||
| a jogegységi tanács elnöke | |||
| Dr. Kocsis Ottilia s. k., | Dr. Madarász Anna s. k., | ||
| előadó bíró | bíró | ||
| Dr. Magosi Szilvia s. k., | Dr. Puskás Péter s. k., | ||
| bíró | bíró |
