A Kúria összevont polgári-gazdasági-munkaügyi jogegységi tanácsa a Fővárosi Ítélőtábla elnökének indítványa alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett zálogjogból eredő követelésnek a zálogtárgy új tulajdonosával szembeni érvényesíthetősége tárgyában lefolytatott jogegységi eljárásban meghozta a következő
jogegységi határozatot:
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett zálogjogból eredő követelésnek a zálogtárgy új tulajdonosával szembeni érvényesíthetősége tárgyában a Kúria peres eljárásokban kifejtett jogértelmezése a nemperes eljárásokban is irányadó.
[1] A Fővárosi Ítélőtábla elnöke a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 33. § (1) bekezdés a) pontja alapján, hivatkozva a Bszi. 32. § (1) bekezdés a) pontjára – az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében – jogegységi eljárás lefolytatását és jogegységi határozat meghozatalát indítványozta.
[2] Álláspontja szerint a Kúriának abban a kérdésben kell állást foglalnia, hogy ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett zálogjog alapján a zálogkötelezettel szemben a zálogtárgyból való kielégítés tűrésére hozott jogerős határozat meghozatalát követően, illetve végrehajtási záradékkal ellátható okiratba foglalt és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogszerződés esetén, a zálogkötelezett a zálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonjogát átruházza, akkor a zálogjogosult a zálogtárgyból eredő követelését az új tulajdonossal szemben a zálogtárgyból való kielégítés tűrése iránti külön perben érvényesítheti-e, vagy az új tulajdonossal szemben a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) 39. § (1) bekezdése alapján – mind a végrehajtási lap kiállítását megelőzően, mind azt követően – a jogutódlás megállapítását kérheti.
[3] Előadta, a Fővárosi Ítélőtábla egyik tanácsa úgy foglalt állást, hogy az ingatlan adásvétele folytán – szinguláris jogutódlással – az új tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjoga tekintetében vált az adós jogutódjává. A Vht. 39. § (1) bekezdése szerinti jogutódlás megállapítására azért nincs mód, mert az adós a kielégítés alapjául szolgáló ingatlant értékesítette, így arról a fedezetelvonó szerződés szabályai alapján kell dönteni (Fővárosi Ítélőtábla 7.Pkf.26.145/2017/4.).
[4] A Fővárosi Ítélőtábla másik tanácsának jogi álláspontja szerint a zálogjogosult igénye nem a zálogszerződésből, hanem a zálogtárgyból ered, így, ha a zálogkötelezett személyében változás következik be, akkor az új zálogkötelezettre, önmagában az adásvételi szerződés alapján nem terjed ki a korábbi zálogkötelezettet a kielégítés tűrésére kötelező jogerős határozat hatálya. Az új tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjoga tekintetében válik az adós jogutódjává, a végrehajtás alapjául szolgáló bírósági határozatban foglalt zálogkötelezettre vonatkozó kötelezettség tekintetében nincs jogutódlás, a zálogjogosultnak az új zálogkötelezettel szemben kell érvényesítenie az igényét (Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.133/2020/5/II.).
[5] Egy további, az egyik törvényszék által meghozott végzésben kifejtett álláspont szerint az új tulajdonos nem vált az alapul szolgáló hitel- és zálogszerződés alanyává, így nem minősülhet a Vht. 39. § (1) bekezdése szerint jogutódnak (Budapest Környéki Törvényszék 1.Pkf.50.745/2017/5.).
[6] Mindezekkel szemben a Fővárosi Ítélőtábla egy harmadik tanácsa arra a következtetésre jutott, hogy miután a jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel dologi hatályúvá vált, az ingatlan mindenkori tulajdonosa köteles tűrni, hogy a jogosult a zálogtárgyból a követelését kielégítse. Az ingatlan átruházását követően a jogosult igénye már nem az eredeti, hanem az új tulajdonossal szemben érvényesíthető, ami jogutódlásnak felel meg. A korábbi zálogkötelezettel szemben indított perben meghozott jogerős ítélet hatálya ezért a jogutód új tulajdonosra is kiterjed (Fővárosi Ítélőtábla 6.Pf.21.311/2018/6/II.). Ezt a határozatot a Kúria felülvizsgálati eljárásban meghozott ítéletével hatályában fenntartotta (Kúria Pfv.I.20.915/2019., megjelent: BH2020. 212.).
[7] A legfőbb ügyész az indítványra tett nyilatkozatában úgy foglalt állást, hogy a zálogjogosult, a zálogjoggal terhelt ingatlanból a zálogkötelezettet kielégítés tűrésére kötelező jogerős határozat meghozatalát követően, illetve a jelzálogjogról szóló – végrehajtási záradékolásra alkalmas – közjegyzői okirat alapján a jelzálogjoggal terhelt ingatlan új tulajdonosával szemben, mind a végrehajtható okirat kiállítása előtt, mind pedig a kiállítását követően, a Vht. 39. §-ának (1) bekezdése alapján kérheti a jogutódlás megállapítását.
[8] A jogegységi tanács az indítványban felvetett jogkérdés vizsgálata során megállapította, hogy arról a Kúria az álláspontját már több határozatában is kifejtette és a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett (emellett a BH-ban is megjelentetett) határozatokat hozott. A Pfv.I.20.915/2019. számú BH2020. 212. szám alatt közzétett eseti döntésében a Kúria rámutatott: „[a] zálogjog tekintetében a dologi hatály azt jelenti, hogy mindenki, aki a zálogtárgyon a jelzálogjog bejegyzését követően szerzett jogot (akár tulajdonjogot is), köteles tűrni, hogy a zálogjogosult az ingatlanból kielégíthesse a követelését.” Ennek okszerű következménye, hogy a zálogtárgy új tulajdonosával szemben a követelés zálogtárgyból való kielégítése érdekében nem kell új pert indítania, hanem a Vht. 39. § (1) bekezdése alkalmazásával jogutódlás megállapításának van helye. Ezt az álláspontot fogadta el a Kúria az indítványozó által megjelölt 3.Pf.20.133/2020/5/II. számú ítéletet hatályon kívül helyező és az elsőfokú bíróság ellenkező tartalmú ítéletét helybenhagyó Gfv.VII.30.236/2020/14. számú ítéletében is. A Kúria véleménye következetes a kérdés megítéléséről, a Polgári Kollégium tanácsainak gyakorlatához a Közigazgatási Kollégium Kfv.II.37.799/2013. számú, EBH2014.K.40. szám alatt közzétett ítélete is illeszkedik, amikor kimondta, hogy a zálogjogosulti követelés végrehajtása érdekében kért végrehajtási jog bejegyzését a jelzálogjog rangsorában kell elintézni, függetlenül attól, hogy ki az ingatlan tulajdonosa. A jogegységi tanács a Kúria gyakorlatát áttekintve nem talált olyan határozatot, ami a hivatkozott határozatokban szereplő jogértelmezéssel ellentétes lenne.
[9] A Kúria joggyakorlatának megfelelően tehát a zálogjogosultnak, az ingatlant terhelő – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett – jelzálogjoga alapján, a keresete folytán a korábbi zálogkötelezettet a követelés zálogtárgyból való kielégítésének tűrésére kötelező jogerős ítéletre, illetve a végrehajtási záradékolásra alkalmas közjegyzői okiratra tekintettel – a végrehajtható okirat kiállítását megelőzően vagy azt követően – a zálogtárgy új tulajdonosával szemben a követelés zálogtárgyból való kielégítése érdekében nem kell új pert indítania, hanem a Vht. 39. § (1) bekezdése szerint ez esetben a jogutódlás megállapításának van helye. A Kúriának ez az álláspontja mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény alapján elbírált jogviszonyokra irányadó.
[10] Az indítványozó azonban több olyan alsóbb fokú határozatra hivatkozott, amelyekből egyértelműen megállapítható, hogy e jogkérdés értelmezése az alsóbb fokú bíróságokon nem egységes.
[11] Az áttekintett ügyekből megállapíthatóan e határozatokat jellemzően polgári nemperes eljárásban hozták. Ezek az eljárások a polgári peres eljárás sajátosságait nélkülöző, speciális eljárások, amelyek során az esetek tanúsága szerint nem egyértelmű, hogy a Kúria jogértelmezésének milyen módon van szerepe.
[12] E körben mindenekelőtt utalni kell arra, hogy Magyarország Alaptörvénye (a továbbiakban: Alaptörvény) 25. cikk (1) és (3) bekezdése szerint a legfőbb bírósági szerv a Kúria, amely biztosítja a bíróságok jogalkalmazásának egységét.
[13] A Kúria alkotmányos megalapozottságú funkciójára tekintettel döntései – egyrészt a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 346. § (5) bekezdése, 406. § (1) bekezdése és a 424. § (3) és (7) bekezdései, másrészt a perjogi normákkal összhangban a bíróságokra kötelező szabályokat tartalmazó Bszi. 41/D. § (1) bekezdése és a 42. § (1) bekezdése folytán – az indokolt eltérés lehetőségét megadva kötelezőek (korlátozott precedensrendszer).
[14] A polgári nemperes eljárásokra különös szabályok vonatkoznak, ugyanakkor ezekben az eljárásokban is érvényesül a Pp. úgynevezett funkcionális hatálya: a sajátos eljárási normák mellett a Pp. rendelkezéseit is alkalmazni kell. Ezt mondja ki – a teljesség igénye nélkül – például a bírósági nemperes eljárások alapvető, közös szabályait tartalmazó, a bírósági polgári nemperes eljárásokban alkalmazandó szabályokról, valamint egyes bírósági nemperes eljárásokról szóló 2017. évi CXVIII. törvény (a továbbiakban: Bpnt.) 1. § (1) bekezdése, valamint a követelések állami kényszer útján történő érvényesítését lehetővé tevő végrehajtási eljárás, mint nemperes eljárást illetően a Vht. 9. §-a.
[15] A Pp. háttérjogszabályi jellegére, valamint a Bszi. minden bíróságra kötelező előírásaira tekintettel – speciális rendelkezés hiányában – a Kúria által megállapított jogértelmezést a nemperes eljárásokban is követni kell.
[16] A nemperes eljárások további sajátossága, hogy – a Bpnt. 2. § g) pontja és a Vht. 214. §-a értelmében, rendkívül szűk körű kivételtől eltekintve – ezekben az ügyekben nem lehet a Kúriához felülvizsgálati kérelemmel fordulni, ezek az ügyek tehát nem jutnak el a Kúriára, azokról a Kúria ügydöntő határozatot nem hozhat, a felvetett jogértelmezést igénylő kérdésekről pedig közvetlenül véleményt nem nyilváníthat.
[17] Az indítványozó által megjelenített jogi álláspontokat tartalmazó határozatokat jellemzően nemperes végzések elleni fellebbezés elbírálása során hozták meg, a bíróság nemperes eljárásban a Vht. 39. § (1) bekezdése szerinti jogutódlás megállapíthatóságáról rendelkezett. A jogutódlás megállapítása, vagy annak elutasítása tárgyában meghozott végzés ellen nem lehet a Kúriához fordulni felülvizsgálati kérelemmel, így egyedi jogorvoslatra nincs mód. Értékelni kell e körben továbbá azt is, hogy a felvetett jogkérdés – az ügyek nagy számára tekintettel – a társadalom széles körét érinti, a széttartó joggyakorlat súlyos joghátrányokat idézhet elő.
[18] A kifejtetteket szem előtt tartva ez esetben a jogegységi eljárás az egyetlen olyan jogi eszköz, amelynek segítségével a Kúria be tudja tölteni az Alaptörvényből fakadó funkcióját, és a fent vázolt korlátozott precedensrendszerből eredően az alsóbb fokú bíróságokra háruló kötelezettségek megtartását a jogegység megteremtése és fenntartása érdekében érvényesíteni tudja. Ebből következően pedig a jogegységi tanács megítélése szerint nem mellőzhető, hogy a Kúria az ítélőtábla elnökének indítványára a jogegységi eljárásban – a Bszi. 32. § (1) bekezdés a) pontjára utalással – jogegységi határozatot hozzon.
[19] Figyelemmel ugyanakkor arra, hogy az indítványozó által felvetett kérdésben a Kúria már több alkalommal iránymutatást adott, a jogegységi határozat rendelkező részében kizárólag azt kellett egyértelművé tennie, hogy ez az iránymutatás – a fentiek okán – a nemperes eljárásokban is irányadó.
[20] A kifejtettek értelmében a jogegységi tanács a Bszi. 24. § (1) bekezdés c) pontja, 25. §-a, 32. § (1) bekezdés a) pontja, valamint a 40. § (1) és (2) bekezdése alapján, a bíróságok jogalkalmazása egységének az Alaptörvény 25. cikk (2)–(3) bekezdésében előírt biztosítása érdekében a rendelkező részben foglaltaknak megfelelően határozott. Határozatát a Bszi. 42. § (1) bekezdésében foglaltak szerint a Magyar Közlönyben, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében, a bíróságok központi internetes honlapján és a Kúria honlapján közzéteszi.
Budapest, 2022. január 31.
| Dr. Varga Zs. András s.k. a jogegységi tanács elnöke | |||
| Dr. Puskás Péter s.k. előadó bíró | Dr. Csesznok Judit Anna s.k. bíró | ||
| Dr. Csőke Andrea s.k. bíró | Dr. Kiss Gábor s.k. bíró | ||
| Dr. Mocsár Attila Zsolt s.k. bíró | Dr. Varga Edit Mária s.k. bíró |
