A Kúria összevont Polgári-Gazdasági-Munkaügyi Jogegységi Tanácsa a Kúria P.V. számú tanácsának indítványa alapján a bérleti jogviszonynak a bérbeadó vagyonkezelő által felmondással történt megszűnését követően a felmondás érvényességének, jogellenességének tárgyában lefolytatott jogegységi eljárásban meghozta a következő
jogegységi határozatot:
Helyi önkormányzat által a tulajdonában álló ingatlan kiürítése iránt a jogalap nélküli birtoklás szabályai szerint indított perben az alperesnek azt a hivatkozását, hogy az ingatlanra vele kötött bérleti szerződés felmondása érvénytelen vagy jogellenes, és ebből következően birtoklásának a bérleti szerződés szerint fennálló jogcíme van, érdemben kell elbírálni abban az esetben is, ha az alperessel a bérleti szerződést nem a tulajdonos önkormányzat, hanem a perben nem álló vagyonkezelő kötötte bérbeadóként, és mondta fel később.
[1] A Kúria előtt Pfv.21.250/2020. számon folyamatban levő felülvizsgálati eljárásban az eljáró tanács a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról szóló 2011. évi CLXI. törvény (a továbbiakban: Bszi.) 32. § (1) bekezdés b) pontja alapján jogegységi eljárás lefolytatását indítványozta, mert el kíván térni a Kúria másik tanácsa által hozott Pfv.21.779/2012/8. számú határozatban foglaltaktól.
[2] Az indítványozó annak az elvi jelentőségű kérdésnek a megválaszolását kérte a Kúria Jogegységi Tanácsától, hogy a bérelt ingatlan, lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség kiürítése iránt a tulajdonos által indított perben az alperes a kereset elutasítását célzó ellenkérelmében védekezhet-e a felmondás jogellenességével, érvénytelenségével abban az esetben, ha bérbeadóként a tulajdonos perben nem álló vagyonkezelő szerve kötötte a bérleti szerződést és gyakorolta a felmondás jogát.
[3] Az indítványozó tanács az előtte folyamatban lévő eljárást a Bszi. 32. § (2) bekezdése értelmében a jogegységi eljárás befejezéséig felfüggesztette.
[4] A Pfv.21.779/2012. számú ügyben a Kúria eljáró tanácsa az önkormányzati ingatlan bérlője által felmondás érvénytelenségének megállapítására indított perben úgy foglalt állást, hogy a vizsgált megállapítási kereset kapcsán nem áll fenn a felperes jogmegóvási szükséglete a bérbeadó vagyonkezelővel szemben, mivel a felperes az önkormányzat által ingatlan kiürítése iránt indított marasztalási perben mindazokat a körülményeket felhozhatja a védekezése alapjául, amelyek álláspontja szerint a felmondás érvénytelenségéhez vezettek, és az ingatlan kiürítésére vele szemben előterjesztett keresetet megalapozatlanná teszik.
[5] Az indítványozó tanács álláspontja ezzel szemben az, hogy az ingatlan birtokbaadása iránti perben a bérlő alperes egyedül abban az esetben védekezhet a felmondás jogellenességével, ha magával a felperessel állt bérleti jogviszonyban, és a felmondás jogát a felperes gyakorolta.
[6] Az indítványozó a Kúria Pfv.22.237/2016/13. számú határozatában kifejtettekkel egyetértve - a kereshetőségi jog fogalmának kiemelése mellett - hangsúlyozta, hogy amennyiben a tulajdonos egyes tulajdonosi részjogosítványokat a vagyonkezelőnek átenged, a bérleti jogviszonyban a vagyonkezelő a bérbeadó. Ebből következően a bérbeadó joggyakorlásának - idetartozóan felmondásának - jogellenességével nem védekezhet a bérlő, ha a felmondás folytán megszűnt bérleti jogviszony miatt maga a birtoklásra jogosult tulajdonos követeli tőle a birtokot. A felmondás szabályszerűségét ugyanis a bérbeadóval szemben, a bérbeadó által indított kiürítési perben teheti vitássá. Álláspontjának alátámasztása körében az indítványozó a Kúria Pfv.21.648/2018/12. és Pfv.20.080/2020/5. számú határozataira is hivatkozott.
[7] A legfőbb ügyész a jogegységi indítványra adott nyilatkozatában úgy foglalt állást, hogy ha a vagyonkezelő saját nevében - és nem az önkormányzat képviseletében - gyakorolta a felmondás jogát, úgy az önkormányzat által indított kiürítési per tárgya szerint a vizsgálandó jogviszonyt nem a korábbi bérleti szerződés alanyainak jogviszonya, hanem a tulajdonos önkormányzat és a jogalap nélküli birtokos közti jogviszony jelenti. Az önkormányzat nem alanya a korábbi bérleti szerződésnek, ezért az önkormányzat által anyagi jogi jogosultként kezdeményezett ingatlankiürítési perben hiányzik a felmondás jogellenességére vagy érvénytelenségére alapított anyagi jogi kifogás esetén az elbírálásához szükséges félazonosság. A kereset és a vele szemben felhozott anyagi jogi kifogás ténybeli alapjának azonossága önmagában nem teszi lehetővé a felmondás jogellenességének, illetve érvénytelenségének érdemi vizsgálatát.
[8] A Jogegységi Tanács álláspontja az indítványban meghatározott elvi kérdéssel kapcsolatban a következő:
[9] 1. Magyarország Alaptörvénye a 32. cikk (1) bekezdés e) pontjában a helyi önkormányzatok alapvető jogaként ismeri el a tulajdonosi joggyakorlást, amelynek érvényesülése törvényi keretekhez kötött. A tulajdonosi jogok teljességének megfelelően a helyi önkormányzatot is megilleti tehát tulajdonosként a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének joga és a rendelkezési jog [a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:21. §, 5:22. §, 5:30. §], ez utóbbira tartozóan az, hogy a dolog birtokának, használatának és hasznai szedésének jogát - törvényben meghatározottak szerint - másnak átengedje, és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tulajdonost terhelik. Mindezt a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (a továbbiakban: Mötv.) a 107. §-ában maga is rögzíti, egyúttal kimondja, hogy a tulajdonost megillető jogok gyakorlásáról a képviselő-testület rendelkezik.
[10] A hatályos szabályozói környezetben az önkormányzati vagyonnal kapcsolatosan a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban: Nvt.) határozza meg mindazokat az elveket és kereteket, amelyek között helyi önkormányzat a tulajdonával rendelkezhet, akár úgy, hogy arra vagyonkezelői jogot létesít. Az Nvt.-ben magadott elvek mentén az önkormányzati vagyonnal való gazdálkodás részletes szabályait pedig az Mötv. tartalmazza [Nvt. 16. § (1) bekezdés c) pont].
[11] A helyi önkormányzatok vagyona köztulajdon, része a nemzeti vagyonnak, rendeltetésénél fogva az önkormányzatok feladatainak ellátását kell szolgálja. Önkormányzat a vagyonával a feladataihoz kötődően, felelős módon és rendeltetésszerűen kell gazdálkodjon [Alaptörvény 32. cikk (6) bekezdés, 38. cikk (1) bekezdés, Nvt. 7. § (1) bekezdés]. A képviselő-testület a helyi önkormányzat tulajdonában lévő nemzeti vagyonra vagyonkezelői jogot - külön törvény rendelkezései szerint - az önkormányzati közfeladat egyidejű átadásához kapcsolódva létesíthet [Mötv. 109. § (1) bekezdés].
[12] Az előzőkből következik, hogy miként a helyi önkormányzat tulajdonosi joggyakorlása, úgy a tulajdonosi részjogosítványok átengedésével létesíthető vagyonkezelői jog sem választható el az önkormányzat közfeladatainak teljesítésétől. A vagyonkezelői joghoz tapadó közfeladat meghatározója egyben a vagyonkezelői jogállás - későbbiekben részletezett - magánjogi differenciálásának: annak, hogy a vagyonkezelő a polgári jogban ismert bizományoséhoz hasonló pozícióba kerül a megbízó önkormányzattal, illetve a vele szerződő személyekkel.
[13] A közfeladatok hatékonyabb ellátásához az erre intézményesített külön vagyonkezelői jog alkalmazása - közelebbről az, hogy a helyi önkormányzat a tulajdonában lévő korlátozottan forgalomképes, illetve forgalomképes vagyona tekintetében, a vagyon tulajdonát megtartva, a közfeladat ellátását más gazdálkodó szervezetre bízza, amellyel együtt a vagyonkezelő az elidegenítés és a megterhelés jogát leszámítva a tulajdonosi jogok gyakorlására jogosulttá, egyben a tulajdonosi kötelezettségek teljesítésére kötelezetté válik - a 2005. évi XCII. törvény eredményeként vált elérhetővé helyi önkormányzat számára az önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (Ötv.) 80/A-80/B. §-aiban, valamint az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény (Áht.) 105/A-105/D. §-aiban szabályozottak szerint. A vagyonkezelői jog létesítése alól azonban a jogalkotó ekkor még kivette az önkormányzatok tulajdonában lévő, bérbeadás céljára szolgáló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek ingatlankezelését.
[14] Az Nvt. szabályozási keretei között a vagyonkezelői jog az állam és a helyi önkormányzatok tulajdonában álló vagyon használatának egyik formája, amelyet a törvény lényegében a nemzeti vagyont terhelő korlátolt dologi jogként fog fel. Az Nvt. 11. § (8) bekezdése a vagyonkezelő jogállását úgy definiálja, hogy a vagyonkezelőt - a vagyonkezelői jogot főszabály szerint létrehozó vagyonkezelői szerződés, illetve jogszabály eltérő rendelkezése hiányában - az a)-e) pontokban kiemelt kivételektől eltekintve egyaránt megilletik a tulajdonos jogai, és terhelik egyúttal a tulajdonos kötelezettségei. Ilyen törvényben nevesített kivétel, hogy a vagyonkezelő a vagyont nem idegenítheti el, nem terhelheti meg és nem adhatja biztosítékul, nem létesíthet a vagyonon osztott tulajdont, a vagyonkezelői jogot harmadik személyre (költségvetési szervek kivételével) nem ruházhatja át és nem terhelheti meg, valamint főszabály szerint nem adhat a vagyonra hatósági vagy bírósági eljárásban polgári jogi igényt megalapító, illetve eldöntő tulajdonosi hozzájárulást. A vagyonkezelőt - ahogy az az Nvt. 11. §-a mellett a törvény értelmező rendelkezéseiből, különösen a tulajdonosi joggyakorló, a nemzeti vagyon használója, valamint a működtetés és a hasznosítás fogalom-meghatározó szabályaiból [3. § (1) bekezdés 4., 10., 11., 17. pontok] kitűnik - a tulajdonosi részjogosítványok (Ptk. 5:21. §, 5:22. §, 5:30. §) jelentős része megilleti: jogosult az átvett nemzeti vagyon birtoklására, használatára és hasznainak szedésére, jogosult ezen felül a hasznosításra is, vagyis arra, hogy a nemzeti vagyon birtoklásának, használatának és hasznai szedésének jogát bármely, a vagyonkezelésbe adástól és a haszonélvezeti jog alapításától eltérő jogcímen másnak átengedje. A tulajdonost megillető rendelkezési jog további részelemeit - azaz a tulajdonos arra vonatkozó jogát, hogy a dolgot biztosítékul adja vagy más módon megterhelje, továbbá hogy a tulajdonjogát másra átruházza - a vagyonkezelői jog létesítése nem érinti: e részjogosítványok a vagyonkezelői jog létesítésével is a tulajdonosnál maradnak.
[15] Helyi önkormányzat tulajdonában álló ingatlanra létesített vagyonkezelői jogot és jogosultjának személyét az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogként szabályozza [16. § (1) bekezdés a) pont].
[16] A vagyonkezelői jog lehetséges alanyait a 2012. január 1-jét követően kötött vagyonkezelési szerződések tekintetében az Nvt. igen szűk körre korlátozza, szabályát az Mötv. tovább szigorítja: önkormányzati lakóépületre és vegyes rendeltetésű épületre, társasházban lévő önkormányzati lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre kizárólag a helyi önkormányzat 100%-os tulajdonában álló gazdálkodó szervezettel, vagy annak 100%-os tulajdonában álló gazdálkodó szervezet számára létesíthető egyedül vagyonkezelői jog [Nvt. 3. § (1) bekezdés 19. pont b) pont, 11. § (1) bekezdés, Mötv. 109. § (1) bekezdés]. Az Nvt. 17. § (1) bekezdésében foglalt átmeneti rendelkezés alapján ugyanakkor jogosultak maradtak a nemzeti vagyon, így az önkormányzati ingatlanok további kezelésére az Nvt. hatálybalépését megelőzően kötött vagyonkezelési szerződések szerinti vagyonkezelők, de csak szerződéseik eredeti időtartamára, illetve amíg szerződésüket a tulajdonosi joggyakorló fel nem mondja.
[17] 2. Amennyiben helyi önkormányzat az önkormányzati tulajdonban lévő lakóépület, vegyes rendeltetésű, nem lakás céljára szolgáló épület, illetve a bennük lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek (a továbbiakban: ingatlanok) kezelését nem a képviselő-testületen és szervein (Mötv. 107. §) keresztül valósítja meg, hanem a közfeladat ellátására önálló jogi személyiséggel bíró gazdálkodó szervezetet (korábban még költségvetési szervet) alapít, és részére önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanokat hasznosításra átad, a vagyonkezelő a részére átengedett tulajdonosi részjogosítványok alapján harmadik személyekkel szemben - hasonlóan a bizományos Ptk.-ban szabályozott jogállásához [Ptk. 6:281. §, 6:282. § (1) bekezdés] - az önkormányzat érdekében ugyan, de nem az önkormányzat képviseletében, hanem saját nevében jár el. A vagyonkezelő jognyilatkozatainak eredményeként harmadik személyekkel szemben maga a vagyonkezelő válik jogosította és kötelezetté. A vagyonkezelési szerződés alapján önkormányzati ingatlanra kötött bérleti szerződés magát a vagyonkezelőt jogosítja és kötelezi bérbeadóként a vagyonkezelővel szerződő bérlővel szemben [Ptk. 6:331. § (1) bekezdés].
[18] A vagyonkezelő által kötött bérleti szerződés alapján a bérlő jogosult a bérbe vett önkormányzati tulajdonban lévő ingatlan használatára és birtoklására [Ptk. 6:331. § (1) bekezdés, 6:333. § (1) bekezdés], a bérlet tárgyát csak a bérleti szerződés megszűnése után köteles visszaszolgáltatni a bérbeadónak [Ptk. 6:341. § (2) bekezdés, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástv.) 17. § (1) bekezdés].
[19] A vagyonkezelői jog létesítésével, majd a vagyonkezelő által ezt követően kötött bérleti szerződés eredményeként az adott önkormányzati ingatlan feletti fizikai uralom és a jogi értelemben vett birtok elválik egymástól. Egyszerre minősül birtokosnak az ingatlant ténylegesen hatalmában tartó bérlő, és vele együtt mindazok, akiktől a bérlő a birtokát közvetve vagy közvetlenül származtatja, vagyis a tulajdonos önkormányzat és a bérbeadó vagyonkezelő is (többes birtok).
[20] Birtokvédelem többes birtok esetén a birtokosok mindegyikét megilleti: a kívülről jövő háborítás ellen jogosultak külön fellépni, egymással szemben pedig birtoklásuk jogcíme szerint részesülnek védelemben. Többes birtok esetén az egyes birtokosok a dolog birtoka iránt mind egymással, mind kívülállóval szemben önállóan érvényesíthetnek igényt.
[21] A bérlőt a bérleti szerződés hatálya alatt így, a Ptk. 5:5. § (1) és (2) bekezdésének megfelelően származtatott birtoka alapján nemcsak a vele szerződő bérbeadóval, de mindenki mással, magával a tulajdonos önkormányzattal szemben is jogvédelem illeti meg.
[22] 3. A jogalap nélküli birtoklás intézménye (Ptk. 5:9. §) akkor biztosít igényt a birtoklásra jogosult - legyen az akár a tulajdonos (Ptk. 5:1. §) - számára a dolog kiadása iránt, ha más személy a dolgot erre jogosító jogcím nélkül tartja birtokában. Nem csak az az eset tartozik ide, ha a dolgot magánál tartó személy eleve, tehát a birtok megszerzésétől fogva nem rendelkezett kellő jogalappal a birtoklásra, hanem az is, ha a birtokláshoz való joga csak később, a birtoklás jogcímét korábban megalapozó szerződés megszűnésével szűnt meg.
[23] Jogalap nélkül van a dolog birtokában, és emiatt köteles a dolgot a birtoklásra jogosultnak kiadni, akit a birtoklásra sem tulajdonjoga, sem egyéb - jogszabályon vagy szerződésen alapuló - jogcím nem jogosít fel.
[24] A tulajdonos önkormányzat azzal a bérlővel szemben, aki az önkormányzati ingatlant a vagyonkezelővel kötött bérleti szerződés alapján tartja birtokában, mindaddig nem léphet fel a dolog birtokbaadása iránt, amíg a bérleti szerződés megszűnésével meg nem szűnik a bérlő joga az ingatlan birtokban tartására.
[25] 4. A felmondás alapvető joghatása, hogy a szerződést megszünteti [Ptk. 6:213. § (1) bekezdés]. A jogszerű felmondás eredményeként a bérlőnek a bérleti szerződésen alapuló használati joga megszűnik, a dolgot a bérbeadónak visszaadni köteles [Ptk. 6:341. § (2) bekezdés, Lakástv. 17. § (1) bekezdés].
[26] A bérlő szerződésszegése miatt a jogviszony bérbeadó általi felmondását a Lakástv. kötelező alakisághoz, illetve az egyes felmondási okokhoz szabott előzetes eljáráshoz köti. A Lakástv. 25. §-ában foglalt rendelkezések a bérlő felmondást megelőző felszólítását, a felmondás alakiságát és megtételének idejét tekintve egyaránt kógens jellegűek (Legfelsőbb Bíróság Pfv.21.444/1999/8., Pfv.20.100/2004/7., Pfv.20.710/2007/3., Pfv.20.219/2011/6., Kúria Pfv.20.990/2020/4.). Ebből következően - habár a bírói gyakorlatban a jogi minősítés körében a felmondás jogszerűtlensége és érvénytelensége is előfordul - a törvényben előírt írásbeli alak vagy a kötelező tartalmi kellékek hiánya, de a határidők elmulasztása egyformán érvénytelenné teszi a bérleti szerződés felmondását. Az érvénytelenség általános jogkövetkezménye, hogy az érvénytelen jognyilatkozathoz nem fűződik a fél által elérni kívánt joghatás: az érvénytelen felmondás a bérleti szerződést nem szünteti meg [Ptk. 6:108. § (1) bekezdés; 1/2010. (VI. 28.) PK vélemény 2. pont]. A lakbérhátralékra, avagy a bérlő szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt kötelezettségének elmulasztására, egyéb szerződésszegésre vagy jogszabályba ütköző magatartásra alapított felmondást jogszerűtlenné teszi továbbá, amennyiben a felmondásban megjelölt indok nem áll fenn, miáltal a felmondás nem tekinthető alaposnak (Legfelsőbb Bíróság Pfv.21.514/2010/6.).
[27] Amennyiben a bérbeadó nem jogszerű felmondással zárja le a bérleti jogviszonyt, és kifejezi, hogy a szerződést teljesíteni nem kívánja, az részéről a teljesítés jogos ok nélküli megtagadásának minősül, amelyre a Ptk. 6:183. §-a lehetővé teszi a bérlő számára, hogy válasszon a késedelem és a szolgáltatás lehetetlenné válásának következményei között. Amennyiben a bérlő a késedelem következményeit választja, az - a teljesítés lehetetlenné válásával (Ptk. 6:179. §) ellentétben - nem vezet a bérleti szerződés megszűnéséhez: a bérlő ez esetben a Ptk. 6:154. § (1) bekezdése szerint kérheti a teljesítést, és tarthatja magát a bérleti szerződés teljesítéséhez.
[28] Ha a bérlő vitatja a felmondás jogszerűségét, érvényességét, és a felmondást nem fogadja el, emiatt a bérlet tárgyát önként nem szolgáltatja vissza, visszaadási kötelezettsége kizárólag bírósági úton kényszeríthető ki. A bérbeadó egyedül ingatlankiürítési perben érheti el, hogy részére a bérlő a bérleti szerződés felmondását követően a bérbeadott ingatlant visszaszolgáltassa. A bíróság ebben a perben bírálja el a felmondás jogszerűségét (Legfelsőbb Bíróság Pfv.22.611/2000/4., Pfv.22.816/2001/10., Pfv.21.400/2006/3., Pfv.20.710/2007/3., Pfv.20.219/2011/6., Kúria Pfv.20.273/2015/3.).
[29] A bérlő a számára sérelmes felmondás joghatásának elhárításához kötelezően nem kell pert indítson a felmondás jogszerűtlenségének vagy érvénytelenségének megállapítására: a bérbeadó által ellene indított ingatlankiürítési perben álláspontját alperesi pozícióból védekezés keretében felhozhatja. Ebből következik, hogy a bérlő a vele szemben megindított ingatlankiürítési perben a bérbeadó keresetével szemben védekezésként felhozható igényét nem érvényesítheti önálló megállapítási keresetként a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 172. § (3) bekezdése alapján, mivel nem társítható hozzá a megállapítási keresetet megalapozó jogmegóvási szükséglet.
[30] Abban az esetben viszont, ha a bérbeadó az ingatlan visszaszolgáltatása iránt nem kezdeményez pert a bérlővel szemben, a bérleti szerződés megszűnésével járó jogkövetkezmények elhárításához igazoltnak tekinthető a bérlő jogi érdeke abban, hogy megállapítási keresettel kérje a bérbeadóval szemben az általa közölt felmondás érvénytelenségének, jogszerűtlenségének kimondását.
[31] 5. A helyi önkormányzat által tulajdonosként indított ingatlankiürítési perben a felperes az érvényesített jogát szükségszerűen kettős jogállítással határozza meg (individualizálja): jogállítása egyfelől, hogy az alperes birtokláshoz való joga a vagyonkezelő által közölt felmondás eredményeként megszűnt, ezért az alperes az ingatlant tovább a birtokában tartani nem jogosult; további jogállítása pedig az, hogy a felperes tulajdonosként jogszerűen tart igényt az ingatlan birtokára. Keresetével ugyanis az önkormányzat azt az alanyi jogot érvényesíti [Pp. 7. § (1) bekezdés 11. pont, 170. § (2) bekezdés b) pont], amelyet számára a Ptk. 5:9. §-a a jogalap nélküli birtoklás szabályai szerint arra az esetre biztosít, ha a felperes a kiadni kért ingatlan jogszerű birtokosának minősül, és az alperes - eleve hiányzó, avagy a birtokláshoz való joga későbbi megszűnése miatt - nem jogosult birtokában tartani a kiadni kért ingatlant.
[32] Az alperes érdemi ellenkérelme a keresetlevél érdemi részének „tükörnyilatkozata”, ahogy az a Pp. 7. § (1) bekezdés 1. pontjában írt értelmező rendelkezésből és az írásbeli ellenkérelem érdemi részével szemben érdemi védekezés esetére megfogalmazott tartalmi követelmény szabályából [Pp. 199. § (2) bekezdés b) pont ba) és bb) alpontok] kitűnik. A keresettel szemben védekezésként felhozható anyagi jogi kifogás a keresettel érvényesített joggal, vagyis a felperes jogállításával szemben az alperes jogállítása, amelyhez a jogalap megjelölésén túl hozzátartozik az alperesnek a keresetlevél érdemi részében előadottakra vonatkozó vitató és cáfoló nyilatkozata.
[33] Az anyagi jogi kifogás a kereset tárgyához (a keresettel érvényesített joghoz) - és nem a felperes személyéhez - kapcsolt jogintézmény: érdemi védekezése keretében az alperes a jogállítását a keresettel érvényesített jog mibenlétéhez és elemeihez igazodóan kell megtegye, úgy, hogy saját jogállítása a felperes jogállításának megfeleltethető és azt végső soron kimerítő, ezáltal magát a keresetet kioltó legyen.
[34] Helyi önkormányzat által tulajdonosként indított ingatlankiürítési perben a felperes jogállításának megfeleltethető - ezáltal az anyagi jogi kifogás intézményének [Pp. 7. § (1) bekezdés 1. pont] is megfelel - az alperes arra vonatkozó jogállítása, hogy a vele bérbeadóként szerződő vagyonkezelő felmondása, annak jogszerűlensége vagy érvénytelensége miatt nem szüntette meg az alperes bérleti szerződését, miáltal bérlőként jogosult az ingatlan birtoklására.
[35] 6. Polgári perben alperesi pozícióból felhozható kifogás tehát az alperes védekezésének olyan lehetséges eszköze, amely létében és terjedelmében egyaránt igazodik a felperes keresetéhez: a bíróság ítéletében megjelenő eredménye soha nem lehet több, mint a kereset elutasítása.
[36] Az alperes védekezéseként felhozható kifogás, még ha érvénytelenségi jellegű is, a kereset tárgyát természeténél fogva nem téríti el.
[37] A jogalap nélküli birtoklás szabályai szerint kezdeményezett perben az önkormányzat keresetével szemben előterjesztett kifogás eredményeként sem kéri az alperes a bíróság döntését a számára sérelmes felmondás bérleti jogviszonyt érintő jogkövetkezményeinek elhárítására. A kifogás - perjogi természetének megfelelően - ez esetben is illeszkedik a keresethez, azon sem tárgyi, sem személyi értelemben nem mutat túl.
[38] Az előzőek mellett figyelembevéve azt is, hogy többes birtok sem vezet az egyes birtoklásra jogosultak között olyan közös - emellett egységes és oszthatatlan - jogközösséghez, amely egységes elbírálást igényelne, nem merül fel a bérbeadó vagyonkezelő kötelező perbenállása (Pp. 36. §) az önkormányzat által tulajdonosként indított ingatlankiürítési perrel összefüggésben.
[39] Az a körülmény, hogy az önkormányzat által kezdeményezett ingatlankiürítési perben az ítélet anyagi jogereje keresetnek helytadó döntés esetén - a bérlőt terhelő visszaszolgáltatási kötelezettségen keresztül - kihat a perben nem álló vagyonkezelő és a bérlő bérleti jogviszonyára, a bérbeadó részéről a perbe való beavatkozást alapozhatja meg az önálló beavatkozó jogállása szerint [Pp. 44. § (5) bekezdés], kényszerű pertársasághoz (Pp. 36. §) nem vezet.
[40] 7. Amennyiben helyi önkormányzat a tulajdonában álló ingatlan kiürítése iránt a jogalap nélküli birtoklás szabályai szerint indít pert az ingatlanra a vagyonkezelő által kötött bérleti szerződés felmondását követően, az alperes érdemi ellenkérelmében előadott hivatkozását arra, hogy az ingatlanra vele kötött bérleti szerződés felmondása érvénytelen vagy jogellenes, emiatt birtoklásának a bérleti szerződésen alapuló, fennálló jogcíme van, érdemben kell elbírálni. Az alperes kifogásának érdemi vizsgálata pusztán a bérleti szerződés alanyi körére tekintettel, a bérbeadó perbenállásának hiánya miatt nem hárítható el.
[41] Az adott ingatlankiürítési perben az alperes birtoklását megalapozó bérleti szerződés felmondása tekintetében nem a perben nem álló vagyonkezelőt megillető jogról, hanem a felmondásnak a peres feleket és kettejük jogviszonyát érintő joghatásáról kell állást foglalnia a bíróságnak: végső soron arról, hogy a felmondásnak tulajdonítható joghatás hiányában, a bérleti szerződés hatálya miatt rendelkezik-e az alperes, avagy sem kellő jogalappal a kiadni kért ingatlan birtoklására.
[42] 8. Az előzőekben kifejtettek - a vonatkozó anyagi jogi és eljárásjogi rendelkezések lényegében azonos szabályozási tartalmára tekintettel - megfelelően irányadók egyben a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) és a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (régi Pp.) hatálya alá tartozó jogviták elbírálása során.
[43] 9. A Kúria Pfv.22.237/2016/13. és Pfv.20.080/2020/5. számú határozatai, valamint a hozzájuk hasonló, az előzőekben kifejtettektől viszont eltérő tartalmú határozatok a továbbiakban nem hivatkozhatók kötelező erejű határozatként.
[44] A kifejtett indokokra figyelemmel a Jogegységi Tanács a Bszi. 24. § (1) bekezdés c) pontja, 25. §-a, valamint 40. § (1) és (2) bekezdése alapján a bíróságok jogalkalmazása egységének biztosítása [Magyarország Alaptörvénye 25. cikk (3) bekezdés] érdekében, a rendelkező részben foglaltak szerint határozott. Határozatát a Bszi. 42. § (1) bekezdésében írtak folytán a Magyar Közlönyben, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében, a bíróságok központi internetes honlapján és a Kúria honlapján közzéteszi.
Budapest, 2022. február 28.
| Dr. Varga Zs. András s.k. a Jogegységi Tanács elnöke | |||
| Dr. Gáspár Mónika s.k. előadó bíró | Dr. Csesznok Judit Anna s.k. bíró | ||
| Dr. Hajdu Edit s.k. bíró | Dr. Madarász Anna s.k. bíró | ||
| Dr. Puskás Péter s.k. előadó bíró | Dr. Varga Zs. András s.k. a jogegységi tanács elnöke az aláírásban akadályozott Dr. Szabó Klára bíró helyett |
